АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 22-511/2011 р.                       Головуючий у 1 інстанції: Гончаренко П.П.

     Суддя-доповідач Кочеткова І.В.

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ   УКРАЇНИ

24 січня 2011 р.                                 м. Запоріжжя

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Запорізької області у складі:

головуючого:      Савченко О.В.,

суддів:                 Кочеткової І.В.,

                             Стрелець Л.Г.,

при секретарі      Мосіній О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Лан-Інвест» на рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 04 листопада 2010 року по справі за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Лан-Інвест» про розірвання договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИЛА:

У березні 2010 року ОСОБА_3 звернулася до суду із позовом до ТОВ «Лан-Інвест» про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного сторонами 21  червня 2007року строком на п’ять років, посилаючись на невиконання орендарем його умов  щодо виплати орендної плати, відмову підвищити її розмір і визначити склад і вартість натуроплати у відповідності з вимогами діючого законодавства .

Відповідач проти позову заперечував. Зазначав, що договір оренди був зареєстрований в регіональній філії держкомзему  у листопаді 2008 року, отже  зобов’язання з обробки землі і виплати орендної плати виникли у нього з початку 2009 року. Фактично земельна ділянка не була передана орендареві, так як оброблялася попереднім орендарем – ТОВ «Бліц», а тому відповідно до ст.612 ч.4 ЦК прострочення боржника не настало. Крім того, у липні 2009 року орендар вживав заходи до виплати орендної плати за 2009 рік в натуральній формі – зерном пшениці і насінням соняшника на загальну суму 1 329 грн., проте орендодавець відмовився від її отримання.    

Рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 04 листопада 2010 року позов задоволено.

Розірвано договір оренди земельної ділянки № 16/л від 21.06.2007 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Лан-Інвест».

Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду, ТОВ «Лан-Інвест» подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, просить рішення суду першої скасувати та ухвалити нове, яким відмовити позивачу в позові.

Заслухавши суддю-доповідача, вивчивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з’ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Суд, задовольняючи позов, виходив із того, що відповідач при укладанні договору оренди був добре обізнаний про права іншого землекористувача – товариства «Бліц» на орендовану земельну ділянку, а тому причини, на які посилався орендар, обґрунтовуючи свої заперечення проти позову, не заслуговують на увагу. На порушення Указу Президента України   від 19 серпня 2008 року № 725 "Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)", орендар не збільшив оренду плату до розміру 3% визначеної відповідно до законодавства вартості земельної частки (паю), допустився інших істотних порушень умов договору, в односторонньому порядку вніс до нього зміни, зокрема щодо строків і порядку виплати орендної плати, тощо.

Проте з таким висновком суду погодитися не можна.

Судом установлено, що між сторонами 21 червня 2007 року був укладений договір оренди земельної ділянки площею 3,40 га, яка знаходиться на території Лисогірської сільської ради Запорізького району Запорізької області, строком на п’ятнадцять років зі сплатою орендної плати в розмірі 1,5%  вартості земельної ділянки. За бажанням орендодавця орендна плата може видаватися товарним зерном. Розмір орендної плати за договором переглядається 1 раз на рік за певних обставин. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, справляється пеня у розмірі 0,1% несплаченої суми за кожний день прострочення (а.с. 5-10: п.п.8, 13 Договору).

За умовами Договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється протягом п’яти днів після підписання і державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі (п.18).

Зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін (п.34).

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Умовами розірвання договору  в судовому порядку на вимогу однієї із сторін є невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором, випадкове знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню( п. 39 договору).

Сторона, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини (п.40).

Вказаний договір зареєстрований в Запорізькій регіональній філії ДП „Центр ДКЗ при Держкомземі України” 19 листопада 2008 року (а.с.6).

Фактично спірною земельною ділянкою користувалось ТОВ «Бліц», з яким 14 лютого 2000 року позивачем укладався договір оренди земельного паю строком на 10 років. Товариство «Бліц» виплачувало позивачеві плату за користування земельним паєм, в тому числі  за 2008-2009 роки (а.с.19, 21, 22, 47).

Проте, після виділення земельного паю в натурі і отримання позивачем у 2002 році Державного акту про право власності не землю змінився предмет договору оренди,  оскільки відповідно до ч.2 п.17 Перехідних положень Земельного Кодексу України  сертифікати громадян про право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення земельних часток (паїв) в натурі на конкретній місцевості та видачі їм державних актів про право власності на земельну ділянку. Орендні відносини між ТОВ «Бліц» і ОСОБА_3 не були оформлені в передбаченому законом порядку, договір оренди земельної ділянки не укладався.

У березні 2009 року відповідач попередив ТОВ «Бліц» про оформлення орендних відносин з ОСОБА_3, але товариство провело посівні роботи і земельну ділянку не звільнило (а.с.18, 24).

Перевіркою дотримання вимог земельного законодавства, проведеною у липні 2010 року управлінням Держкомзему у Запорізькій області, встановлено, що станом на липень 2010 року спірна земельна ділянка використовується ТОВ «Бліц» за відсутності правоустановчих документів на землекористування (а.с.44).  

За захистом свого порушеного права у 2009 – 2010 р.р. відповідач звертався до правоохоронних органів, в управління з контролю за використанням та охороною земель у Запорізькій області, до  господарського суду, тощо (а.с.19,66).    

Незважаючи на вказані обставини, відповідач у липні 2009 року запропонував ОСОБА_3 отримати натуроплату в рахунок орендної плати за 2009 рік, проте останні відмовилась від її отримання. У вересні 2010 року орендар направив позивачеві поштовим переказом плату за 2010 рік у розмірі 739 грн. 85 коп., що відповідає 3% вартості земельної ділянки (а.с.41-43).

Аналіз фактичних обставин свідчить про те, що у відповідності до вимог ст.640 ч.3 ЦК України, ст.125 ч.2, 3 ЗК України, ст. 18 Закону України  „Про оренду землі”, п.41 Договору спірний договір оренди набув чинності з 19 листопада 2008 року – дати його державної реєстрації, а тому висновки суду першої інстанції про порушення відповідачем умов договору оренди – систематичну невиплату орендної плати за 2007 – 2008 рік не відповідає вимогам чинного законодавства і фактичним обставинам справи.

Установивши факт порушення відповідачем умов договору оренди щодо виплати орендної плати за 2009 рік, суд першої інстанції залишив поза увагою доводи відповідача, які об’єктивно підтверджуються зібраними у справі доказами, про те, що вказані порушення сталися не з його вини, а внаслідок неправомірного користування орендованою земельною ділянкою ТОВ «Бліц».

Суд першої інстанції не взяв до уваги, що відповідно до п.40 Договору сторона, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

За загальним правилом обов’язковою передумовою для покладення відповідальності за порушення зобов’язання є вина особи, яка його порушила (ч.1 ст.614 ЦК України).

Не врахувавши, що відповідно до п.1 ч.1 ст.611 ЦК України розірвання договору є видом цивільно-правової відповідальності за порушення зобов’язання, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що ТОВ «Бліц» як орендар земельного паю правомірно користувалося земельною ділянкою позивача; відповідач, укладаючи спірний договір, був добре обізнаний про права попереднього орендаря, а тому використання останнім земельної ділянки позивача у 2008-2010 році не звільняло орендаря від відповідальності за порушення умов договору оренди.

Не ґрунтуються на вимогах закону і суперечать фактичним обставинам справи висновки суду про невідповідність вимогам законодавства встановленої у договорі оренди розміру орендної плати і порядку її підвищення.  

Відповідно до вимог чч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається   лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених  договором або законом.

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі", який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні щодо даних  правовідносин, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково  розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

За змістом ст.141 п. ”д” Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою являється систематична несплата орендної плати.  

Як вбачається з матеріалів справи, позивач, заявляючи позов, посилався на невиплату відповідачем орендної плати з 2007 року, невиконання останнім обов’язку збільшити до 3% від проіндексованої вартості земельної ділянки відповідно до Указу Президента України від 19 серпня 2008 року, внесення в односторонньому порядку додатків до договору щодо визначення кількості і виду натуроплати.

Ухвалюючи рішення, суд визнав, що відповідачем порушується п. 12 договору, який передбачає щорічний перегляд розміру орендної плати та який тривалий час не переглядався, що відповідач безпідставно відмовився збільшити орендну плату до 3% від проіндексованої грошової оцінки земельної ділянки згідно з Указом Президента України від 19 серпня 2008 року, що є істотним порушенням умов договору.

Проте згідно з п. 12 укладеного договору розмір орендної плати переглядається 1 раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок  інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, в інших випадках, передбачених законом.

Тобто умови договору не зобов’язують  сторони вносити зміни до договору, зокрема збільшувати чи зменшувати розмір орендної плати, а лише зобов’язують за певних обставин переглянути умови договору. Зміна умов договору можлива на вимогу однієї із сторін і за взаємною згодою ( п. 36 договору).

Заперечуючи проти позову, відповідач зазначав, що неодноразово пропонував позивачеві внести відповідні зміни до договору оренди щодо розміру орендної плати, виду і кількості натуроплати, проте остання відмовлялася  підписувати будь-які додаткові угоди. Незважаючи на це, за 2009 рік позивачеві пропонувалась орендна плата у натуральній формі – зерном  пшениці, вартість якої перевищує установлену договором плату у розмірі 1,5% грошової вартості земельної ділянки. За 2010 рік поштовим переказом позивачеві направлена орендна плата у розмірі 3% грошової вартості орендованої ділянки.

Вказані доводи не оспорювались позивачем і її представником і підтверджується зібраними у справі доказами ( а.с.35-37, 40, 43). Проте судом першої інстанції належна оцінка цим доводам не дана.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Розмір та умови оплати, вказані в договорі, не можуть суперечити діючому на час укладення договору законодавству. Договір між сторонами укладено 21 червня 2007 року – у період дії Указу Президента України від        2 лютого 2002 року № 92/2002 "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)", яким був встановлений мінімальний розмір орендної плати у 1,5%, визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки.

Указом Президента України від 19 серпня 2008 року № 725/2008   "Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" встановлено розмір орендної плати не менше 3% визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки і є обов’язковим з дня набрання Указом чинності. В тексті Указу відсутнє посилання про те, що його дія розповсюджується  на договори, укладені до набрання ним чинності, а тому змінити розмір орендної плати можна лише за згодою сторін.

Таким чином, суд застосував до спірних правовідносин положення нормативно-правового акта, дія якого на спірні правовідносини не поширюється.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що висновки суду про порушення відповідачем умов договору оренди земельної ділянки не відповідають  обставинам справи, вимогам закону і тому таке рішення не можна визнати законним і обґрунтованим відповідно до вимог ст. 213 ЦПК України.

За таких обставин оскаржуване рішення відповідно до ст.309 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового – про відмову у позові.

Керуючись ст.ст.307,309, 313, 317 ЦПК України, колегія суддів, -

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Лан-Інвест» задовольнити.

Рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 04 листопада 2010 року у цій справі скасувати.

Позовні вимоги ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Лан-Інвест» про розірвання договору оренди земельної ділянки залишити без задоволення.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення, проте може бути оскаржен протягом двадцяти днів шляхом подачі касаційної скарги до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ.

Головуючий :

Судді :