РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33001 , м. Рівне,  вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" червня 2011 р.                                                           Справа № 12/1488  

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючий  суддя                                                     Мельник О.В.

суддя                                                                             Огороднік К.М. ,
 суддя                                                                             Коломис В.В.

при секретарі судового засідання Турович Н.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача суб’єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 на  рішення  господарського суду Житомирської області від 12.12.07 р. у справі № 12/1488

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Замкове"

до  суб’єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1

про стягнення в сумі 24 872 грн. 58 коп.

за участю представників сторін:

позивача - Набатчикова І.В.,

відповідача - Перепони І.М.,

                                                             ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 12 грудня 2007 року позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Замкове", до суб’єкта підприємницької діяльності  фізичної особи  ОСОБА_1 про стягнення  53580,80 грн. задоволено частково. Стягнуто з відповідача на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Замкове" 19873,77 грн. заборгованості по орендній платі, 1764,74 грн. заборгованості за комунальні послуги, 872,21 грн. штрафних санкцій за несвоєчасну сплату орендних платежів, 374,08 грн. штрафних санкцій за несвоєчасну сплату комунальних послуг, 228,85 грн. витрат по сплаті держмита, 108,57 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. В стягненні 1987,78 грн. заборгованості по орендній платі відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати вказане рішення суду першої інстанції з підстав, наведених у скарзі, та прийняти нове рішення, яким у позові відмовити. Апелянт зокрема вказує про безпідставність посилання суду на застосування Методики "Розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна" та Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки сторонами було чітко визначено умови договору щодо суми оренди, порядку розрахунків, методу визначення суми комунальних платежів з порядком їх оплати та вказує, що рішення суду не містить будь-яких даних щодо порядку (методу нарахування) частково задоволених сум, а також, що в описовій частині рішення в п. 5.1 договору невірно вказано рік, за який встановлена орендна плата.

В доповненні до апеляційної скарги відповідач зазначає, що відповідно до ч. 6 ст. 283 ГПК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України, згідно яких сторони, підписуючи договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше, зобов'язані, відповідно до ч. 2 ст. 793, ч. 1 ст. 794 ЦК України (в редакції чинній на день підписання договору), посвідчити договір нотаріально та вчинити його державну реєстрацію. Після проведення зазначених дій, такий договір вважається укладеним (ч. 3 ст. 640 ЦК України). Проте, договір від 21.09.2004р., строк якого продовжено на п'ять років, згідно з додатковим договором від 06.12.2004р., нотаріально не посвідчений та не здійснено його державної реєстрації. У зв'язку з чим, на думку відповідача, договір вважається нікчемним, тобто таким, що не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю, і визнання недійсним судом такого договору не вимагається (ст. 215 ЦК України). Відтак, у ТОВ "Замкове" на момент звернення до суду були відсутні правові підстави для пред'явлення позовних вимог на основі договору. Відповідач стверджує, що проведено оплату позивачу на суму 130904,52грн., серед яких 125764,92грн. готівковими коштами та 5139,60грн. взаємозаліком. Однак, проведення взаємозаліку не було передбачено умовами договору. Крім того, позивач не повністю висвітлив платежі, проведені відповідачем у квітні 2006 року. Місцевим господарським судом не досліджена наявність (надання) будь-яких комунальних послуг позивачем та обґрунтованість його сум за такі послуги для оплати їх відповідачем. Зокрема, очевидним є той факт, що сторони, за відсутності окремого лічильника, не зафіксували початковий відлік електроструму на лічильнику об'єкта нерухомості позивача, де й інші суб'єкти здійснювали господарську діяльність, в тому числі і позивач. Тобто, сторони не визначили порядок та метод виведення (нарахування) окремих показників спожитої електроенергії відповідача з величини (всієї) будівлі позивача. Таким чином, у розумінні ч. 4 ст. 612 ЦК України прострочення боржника не наступало, оскільки зобов'язання по комунальним платежам не могло бути виконане внаслідок прострочення кредитора.

Під час розгляду справи в апеляційному суді представник відповідача підтримав апеляційну скаргу з викладених в ній підстав.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу та його представник в судовому засіданні просили рішення господарського суду від 12.12.2007р. залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення. У відзиві позивач посилається на те, що господарським судом було досліджено ту обставину, що згідно з п. 5.1 договору оренди, розмір орендної плати обраховується з врахуванням зміни коефіцієнту інфляції гривні, що не суперечить нормам чинного законодавства та не суперечить Методиці розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна. Зокрема, Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.19995р. №786, якою затверджено методику та Законом України "Про оренду державного та комунального майна", а саме ч. 1 п. 2 ст. 2 передбачено, що орендна плата інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди. Обмежень договором оренди передбачено не було. Безпідставним є, також, твердження відповідача про нікчемність додаткового договору від 06.12.2004р. з тих підстав, що він не посвідчений нотаріально. Додаткова угода від 06.12.2004р. є додатковою і вона укладена до договору оренди. Деталі умов оренди обумовлені в договорах оренди. Таким чином, вказана додаткова угода не породжувала прав та обов'язків суб'єктів даної угоди, як орендаря так і орендодавця, а була гарантією з боку орендодавця щодо пролонгації договорів оренди на протязі п'яти років. Всі істотні умови орендних відносин були визначені договором оренди від 21.09.2004р., який укладено на 11 місяців 29 днів, а не на рік, як вказує відповідач.

Розглянувши апеляційну скаргу та відзив на неї, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду вважає, що рішення господарського суду Житомирської області від 12.12.2007 року підлягає зміні, а апеляційна скарга частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 21.09.2004р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Замкове" (орендодавець) та підприємцем  ОСОБА_1 був укладений договір оренди нежитлових приміщень в будинку №8 по вул. Кафедральній у місті Житомирі (т.1, а.с. 7-12), згідно з п. 1.1 якого, орендодавець зобов’язався передати, а орендар –прийняти в тимчасове користування приміщення кафе за вказаною адресою, загальною площею 125,7 м.кв. (далі в постанові - кафе)

Згідно з пунктом 4.1 договору строк оренди сторонами погоджено з 1 жовтня 2004 року по 30 вересня 2005 року.

Колегія суддів не може прийняти до уваги доводи відповідача про нікчемність договору оренди від 21.09.2004 р., оскільки такі доводи не підтверджуються доказами, наявними в матеріалах справи.

Пунктом 3.2 договору від 21.09.2004р. передбачено, що об’єкт оренди вважається переданим в оренду після підписання договору та акту здачі - приймання, підписаного членами двосторонньої комісії.

Згідно з актом приймання передачі від 22.09.2004р. позивач передав, а відповідач прийняв приміщення кафе в будинку по вул. Кафедральній, 8 у місті Житомирі (т. 1, а.с. 13-14).

Пунктом 5.1 договору передбачено, що розмір орендної плати за весь об’єкт, що орендується, у цілому складає 4000 грн. на місяць, зі зміною згідно коефіцієнта інфляції гривні і нараховується з 1 жовтня 2004 року, в наступному порядку : за жовтень 400грн., за листопад та грудень у розмірі 800 грн., кожний місяць, січень, лютий, березень, квітень і травень по 3000 грн. і з 1 червня 2005 року по 4000грн..

Розмір орендної плати, згідно з п. 5.3 договору, може переглядатися один раз протягом року за згодою сторін.

11.10.2004р. між ТОВ "Замкове" та відповідачем була укладена додаткова угода до договору від 21.09.2004р. оренди нежитлових приміщень в будівлі по вул. Кафедральній 8 (том 1, а.с. 15). У відповідності до п. 1 зазначеної угоди орендодавець за рахунок приміщень адмінбудівлі зобов’язався приєднати до кафе одну кімнату в цокольному поверсі площею 17,22 кв.м. та кімнату першого поверху площею 19,05 кв.м. для розміщення адміністрації кафе, службового гардеробу, комори та збільшення посадочних місць, а також провести утеплену добудову до кухні кафе для приготування шашликів, площею 5,32кв.м. з перехідним майданчиком 1,3 кв.м. При цьому, п. 2 додаткової угоди передбачає, що при реконструкції переданих приміщень орендодавець проводить загальнобудівельні та електромонтажні роботи за свій рахунок, своїми робітниками, орендатор - інші роботи за свій рахунок і своїми робітниками. (т. 1 а.с. 15).

Згідно з п. 4 додаткової угоди від 11.10.2004 року, умови оренди та взаємовідносини сторін регулюються відповідно до договору оренди від 21.09.2004 року.

Згідно з актом приймання передачі від 27.12.2004р. позивач передав, а відповідач прийняв додаткові приміщення на виконання додаткової угоди від 11.10.2004р., про що свідчить підписаний сторонами акт приймання-передачі (т. 2, а.с. 16).

Таким чином, позивач виконав обов’язки щодо передачі відповідачу об’єктів оренди за договором оренди від 21.09.2004р. та додатковою угодою від 11.10.2004р.

Статтею 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до статті 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до вимог статей 793 та 794 Цивільного кодексу України (в редакції, яка діяла на  час укладення договору) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.   

Статтею 251 Цивільного кодексу України встановлено, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.

Відповідно до статті 252 Цивільного кодексу України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок (стаття 253 цього Кодексу).

Пунктом 1 статті 254 Цивільного кодексу України встановлено, що строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку.

Як вбачається з матеріалів справи, згідно з пунктом 4.1 спірного договору оренди від 21.09.2004 р., його було укладено з 01.10.2004 р. по 30.09.2005 р., тобто на строк менше ніж один рік, а тому вказаний договір не підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Статтею 764 вказаного Кодексу встановлено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Тобто, чинним законодавством передбачена можливість автоматичної пролонгації договору найму в разі відсутності заперечень як зі сторони наймодавця, так і зі сторони наймача. Бажання наймача продовжувати відносини найму висловлюється конклюдентними діями - шляхом продовження користування майном після закінчення строку договору найму. При цьому,  підставою для продовження відносин найму з боку наймодавця є його мовчазна згода, яка виражається у відсутності заперечень та вимог до наймача повернути орендоване майно протягом одного місяця після закінчення строку договору найму. Якщо протягом цього строку наймодавець заявить про своє бажання припинити відносини найму, наймач зобов'язаний буде повернути йому майно у строки та в порядку, передбаченому договором. При цьому він зобов'язаний буде сплатити орендну плату за строк користування річчю після закінчення строку дії договору найму.

Договір найму вважається поновленим на той строк, на який він був попередньо укладений, і після збігу одного місяця з моменту закінчення строку дії договору найму, наймодавець зможе вимагати його припинення тільки після закінчення нового строку або в разі настання підстав для дострокового розірвання або відмови від договору.

Статтею 764 ЦК України передбачена можливість продовження договору оренди нерухомого майна на новий термін, а всі інші умови користування орендованим майном залишаються такими самими, однак, в разі виникнення бажання змінити якісь умови договору, сторони повинні укласти новий договір найму або додаткову угоду до договору найму, де передбачити нові умови взаємовідносин.

Необхідність укладення додаткових угод щодо пролонгації договору оренди нерухомого майна приписами чинного законодавства не передбачено.

Після порушення провадження у справі, позивачем подано до суду першої інстанції заяву про уточнення позовних вимог про стягнення 30385,04 грн. заборгованості по оплаті орендних платежів, 1641,37грн. пені та судові витрати (т. 1, а.с. 41-42).

У процесі розгляду справи, позивач в заяві №80 від 05.11.2007р. уточнив свої позовні вимоги та просить стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі в сумі 21861,55грн., заборгованості по оплаті комунальних послуг в сумі 1764,74грн. та штрафні санкції за несвоєчасну сплату орендної плати та комунальних послуг в сумі 1246,29грн. (т.2, а.с. 35).

Факт повернення відповідачем позивачу об’єктів оренди, одержаних за договором від 21.09.2004р. та додатковою угодою від 11.10.2004р. підтверджується актом приймання - передачі кафе в приміщенні по вул. Кафедральній, 8 у м. Житомирі (т.1, а.с. 17-18).

Частиною 1 ст. 762  ЦК України передбачено, що за  користування  майном  з  наймача  справляється  плата, розмір якої встановлюється договором найму.

У відповідності з п. 5.2 договору оренди від 21.09.2004р., орендна плата сплачується в безготівковому порядку на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 5 числа кожного місяця з урахуванням інфляції гривні або готівкою в касу.

Пунктом 5.6 договору оренди передбачено, що комунальні послуги орендар сплачує окремо в термін, зазначений в п. 5.2 договору, згідно виставлених орендодавцем рахунків.

На виконання умов договору оренди та додаткової угоди, позивачем в період з 01.10.2004р. ло 31.12.2006р. виставлялись відповідачу рахунки за оренду приміщень і комунальні послуги, про що свідчать наявні в матеріалах справи докази (т. 1, а.с. 73-119).  

Позивач посилається на часткове виконання відповідачем взятих на себе зобов’язань по оплаті орендної плати. В зв’язку з цим, просить стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі в сумі 21861,55грн.

Наявними в матеріалах справи платіжними документами, прибутковими касовими ордерами, банківськими виписками та квитанціями до прибуткових касових ордерів підтверджується факт проведення відповідачем розрахунків з позивачем  в період з 10.11.2004р. по 22.01.2007р. (т. 1, а.с. 126-225, т. 2 а.с. 91). При цьому, відповідачем сплачена заборгованість по орендній платі за користування об'єктом оренди в сумі 110505,58грн., а комунальні платежі в сумі 21618,69грн.

Обов'язковість договору для виконання сторонами визначена в ст. 629 ЦК України.

Рішення суду першої інстанції обґрунтоване відповідністю положень п. 5.1 договору оренди щодо обрахування розміру орендної плати з врахуванням зміни коефіцієнту інфляції гривні - нормам чинного законодавства, зокрема Методиці розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженій Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 та Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог про стягнення 1987,78грн. місцевим господарським судом встановлено, що позивач, проводячи нарахування відповідачу орендної плати за оренду майна по додатковій угоді, керувався п. 5.1 договору оренди від 21.09.2004р.. Проте, зазначений розрахунок не відповідає умовам додаткової угоди, оскільки згідно з п. 3 додаткової угоди, плата за оренду приміщень складає 1200 грн. і нараховується з січня 2005 року. За січень місяць орендна плата нараховується в розмірі 100 грн., з лютого 2005 року - 100%.

Отже, умовами додаткової угоди сторони окремо встановили розмір орендної плати, яка за період з січня 2005 року по грудень 2006 року становить 25500,00 грн., а не 27487,78 грн., як було нараховано позивачем в акті звірки станом на 22.10.2007р. (т.2, а.с. 29).

З огляду на викладене, позивач безпідставно нарахував відповідачу орендну плату по додатковій угоді від 11.10.2004 р. в сумі 1987,78грн., що правомірно встановлено місцевим господарським судом, з чим погоджується і колегія суддів апеляційного суду.

Приймаючи рішення про стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі в сумі 19873,77грн., судом не враховано, що згідно з квитанціями до прибуткових касових ордерів, відповідачем додатково проведено розрахунки з позивачем в розмірі 3500грн., зокрема, 03.03.2006р. на суму 1500грн., 03.04.2006р. на суму 2000грн..

За таких обставин, вимоги позивача про стягнення з відповідача вказаної заборгованості по орендній платі в сумі 3500 грн. є безпідставними, у зв’язку з чим в задоволенні позову в цій частині слід відмовити.

За наведеного, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню є вимоги позивача про стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі в сумі 16373,77грн..

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 509, п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, зобов’язання виникають з договорів та інших правочинів.  

Відповідно до статті 193 Господарського кодексу України та статті 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має бути виконано належним чином відповідно до Закону, умов договору та інших актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст.32 ГПК України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення спору.

За змістом статті 33 ГПК України, обов'язок доказування та подання доказів розподіляється між сторонами, виходячи з того, хто посилається на юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги і заперечення.

Проте, відповідач доказів добровільного погашення заборгованості по орендній платі в сумі 16373,77 грн., суду не надав.

Щодо стягнення заборгованості по оплаті вартості комунальних послуг, апеляційний господарський суд прийшов до наступного висновку.

Згідно з п. 5.5 договору від 21.09.2004р. орендар, крім орендної плати, несе витрати за фактичне споживання електроенергії по лічильнику, за опалення в залежності від орендованих приміщень по вартості згідно рахунку ДП «Газ-тепло», за воду та сантехнічні послуги залежно від кількості обслуговуючого персоналу і виду діяльності, за оформлення і ремонт фасаду будинку. Комунальні послуги орендар зобов'язався сплачувати окремо в термін, зазначений в п. 5.2 договору, згідно з виставлених орендодавцем рахунків.

Позивач разом з виставленням рахунків по орендній платі виставляв відповідачу рахунки за комунальні послуги. За отримані комунальні послуги відповідач розрахувався частково.

Перевіривши наданий позивачем розрахунок заборгованості по оплаті комунальних послуг, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає його обґрунтованим, а тому, 1764,74 грн. боргу по оплаті комунальних послуг правомірно стягнуто з відповідача на користь позивача. (т. 2, а.с. 28).

Пунктом 5.7 договору  від 21.09.2004р. передбачено, що у випадку несвоєчасної сплати коштів за оренду приміщень та комунальні послуги, орендарю, відповідно до п. 5.7 договору, нараховується пеня в розмірі 0,3% від суми простроченого платежу за кожний день прострочення.

З урахуванням встановлення судом факту порушення відповідачем умов договору та додаткової угоди щодо своєчасного проведення розрахунків по орендній платі та комунальним платежам, вимоги про стягнення з відповідача штрафних санкцій є правомірними.

Згідно розрахунку позивача за період з 22.09.2006р. по 22.03.2007р. відповідачу нарахована пеня за несвоєчасну сплату орендних платежів в сумі 872,21грн. (т. 2, а.с. 27). Зазначений розрахунок пені  колегія суддів також вважає обґрунтованим.

Зміна апеляційним господарським судом суми стягнення орендної плати з 19873,77грн. на 16373,77грн. не впливає на розрахунок суми пені по орендній платі, оскільки не враховані господарським судом платежі в розмірі 3500 грн. здійснені в березні та квітні 2006 року, а за вказаний період пеня позивачем не нараховувалась.

Позивачем здійснено розрахунок сплати пені за несвоєчасну сплату комунальних платежів за період з 22.09.2006р. по 22.03.2007р., який складає 374,08 грн.. Вказаний розрахунок є обґрунтованим. (т.2, а.с.28).

За викладених обставин, господарський суд правомірно стягнув з відповідача 872,21грн. пені за несвоєчасну сплату орендних платежів та 374,08грн. пені за несвоєчасну сплату комунальних платежів.

З урахуванням викладеного, апеляційна скарга суб'єкта підприємницької діяльності фізичної особи ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню, а оскаржуване рішення господарського суду Житомирської області - зміні в частині стягнення суми заборгованості по орендній платі та судових витрат.

На підставі викладеного, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню 16373,77 грн. заборгованості по орендній платі, 193,88 грн. витрат по сплаті державного мита, 91,98грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. У задоволенні позову в частині стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі в сумі 5487,78грн. слід відмовити, а в іншій частині рішення господарського суду –залишити без змін.

 На підставі викладеного, керуючись ст.99, ст.101, ст.103-ст.105 Господарського процесуального кодексу України Рівненський апеляційний господарський суд,  

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Житомирської області від 12.12.2007 року у справі № 12/1488 змінити в частині стягнення суми заборгованості по орендній платі та судових витрат.

Резолютивну частину рішення викласти в наступній редакції:

«Стягнути із суб'єкта підприємницької діяльності фізичної особи  ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Замкове" (м. Житомир, вул. Кафедральна, 10, код 22063975) :

- 16373,77 грн.  заборгованості по орендній платі,

- 1764,74 грн.  заборгованості  за комунальні послуги,

- 872,21 грн. пені за несвоєчасну сплату орендних платежів,

- 374,08 грн. пені за несвоєчасну сплату комунальних платежів,

- 193,88 грн. витрат по оплаті державного мита,

-  91,98 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

В іншій частині позову відмовити.

3. Господарському суду Житомирської області видати відповідні судові накази.

4. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку.

Головуючий суддя                                                                       Мельник О.В.  

Суддя                                                                                              Огороднік К.М.  

Суддя                                                                                              Коломис В.В.