ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
РІШЕННЯ
|
"25" вересня 2006 р. |
Справа № 17/110-06-4960 |
Господарський суд Одеської області у складі судді Зуєвої Л.Є. при секретарі судового засідання Завалькевич Є. В. розглянув у відкритому судовому засіданні справу за
позовом: Чорноморської селищної ради Комінтернівського району
Одеської області
до відповідачів : 1.Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 2. Житлово-комунального господарства Чорноморської селищної ради
про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення з правом викупу
та позовом Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1
до відповідачів : 1.Чорноморської селищної ради
2.Житлово-комунального господарства Чорноморської селищної ради
3.Комінтернівського районного бюро технічної інвентарізації
про визнання дійсним договору оренди нежитлового приміщення з правом викупу, визнання права власності та зобовязання здійснити державну реєстрацію речових прав
За участю представників сторін:
Від Чорноморської селищної ради: Даниленко Т.Б. - представник за довіреністю
№ ср-02-17/312/2 від 10.04.2006р.
Від відповідача: СПД ОСОБА_1.; ОСОБА_2.- представник за дорученням б/н
від 19.07.2006р.
Від ЖКГ Чорноморської селищної ради: Зайцев С.Д. представник за дорученням №180
від 12.05.2006р.
Від Комінтернівського районного бюро технічної інвентаризації - не зявився
По справі, у відповідності до ст.77 ГПК України, оголошувались перерви з 14.06.2006р. по 05.07.2006р. об 11год.20 хв. та з 20.09.2006р.по 25.09.2006р. о 15год.30 хв.
СУТЬ СПОРУ: позивач 25.05.2006р.звернувся до суду з позовною заявою (вхідн.№ 6105) в якій просить суду визнати договір оренди з правом викупу від 17.06.2005 р., укладений між Житлово-комунальним господарством Чорноморської селищної ради та СПД ОСОБА_1. недійсним, оскільки зазначений договір був укладений в порушення норм чинного законодавства та складений в простій письмовій формі та не був зареєстрованим в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло на час укладання угоди.
Відповідач, в судове засідання з'явився, надав відзив на позов, в якому заявлені позовні вимоги не визнає, та просить суд у позові відмовити з підстав, викладених у відзиві на позов.
Крім цього 20.02.2006р. СПД ОСОБА_1. звернувся до суду з позовною заявою (вхідн.№1955) до Чорноморської селищної ради, Житлово-комунального господарства Чорноморської селищної ради та Комінтернівського районного бюро технічної інвентаризації про визнання дійсним Договору оренди нежитлового приміщення з правом викупу від 17.06.2005р., визнання права власності та зобовязання здійснити державну реєстрацію речових прав .
Ухвалою господарського суду Одеської області від 22.02.2006р. порушено провадження у справі №9/44-06-1765 за позовом СПД ОСОБА_1 до Чорноморської селищної ради, Житлово-комунального господарства Чорноморської селищної ради та Комінтернівського районного бюро технічної інвентаризації про визнання дійсним договору оренди нежитлового приміщення з правом викупу від 17.06.2005 р, визнання права власності та зобовязання здійснити державну реєстрацію речових прав та прийнято цю справу до розгляду суддею Баклановою Н.В.
Ухвалою господарського суду Одеської області від 03.07.2006р. провадження у справі №9/44-06-1765 було зупинено до прийняття Одеським апеляційним господарським судом рішення по справі №30/88-06-3277А.
Ухвалою господарського суду Одеської області від 21.07.2006р. провадження у справі №9/44-06-1765 було поновлено.
За клопотаннями Чорноморської селищної ради та СПД ОСОБА_1. щодо обєднання в одне провадження справ №9/44-06-1765 та 17/110-06-4960, на підставі розпорядження голови господарського суду Одеської області від 21.07.2006р. справу №9/44-06-1765 було прийнято до свого провадження суддею Зуєвою Л.Є, обєднано в одне провадження зі справою № 17/110-06-4960 та присвоєно загальний номер 17/110-06-4960.
Розглядом матеріалів справи встановлено:
17.06.2005 року між СПД - фізичною особою ОСОБА_1 та Житлово-комунальним господарством Чорноморської селищної ради укладено договір оренди нежитлового приміщення з правом викупу (далі договір) на об'єкт нерухомого майна магазин-бар „ІНФОРМАЦІЯ_1“ зі всіма підсобними приміщеннями, трансформаторною підстанцією №438 (ТП-438) та господарськими спорудами на прилеглій території площею 217,0 кв.м., загальною вартістю 39112,00 грн., площа прилеглої території становить 2500 кв.м., розташований в смт. Чорноморському, Комінтернівського району Одеської області строком на 49 років до 27.06.2054р.
Зазначений договір оренди був затверджений рішенням НОМЕР_3 Чорноморської селищної ради Комінтернівського району Одеської області від 02.08.2005р.
Відповідно до п.5.5. умов договору після внесення в касу Орендодавця загальної вартості орендованого приміщення та підсобних приміщень з прилеглими до них територіями, включаючи орендну плату за попередній час, орендоване приміщення - магазин-бар „ІНФОРМАЦІЯ_1", вважається власністю „Орендатора”.
СПД ОСОБА_1., 30.08.2005р. та 31.08.2005р. було сплачено на рахунок житлово-комунальним господарством Чорноморської селищної ради 39112,00 грн. що підтверджується квитанціями до прибуткового касового ордеру НОМЕР_4 на суму 23050 грн. та НОМЕР_5 на суму 16062грн.
11.08.2005 року виконавчим комітетом Чорноморської селищної ради Комінтернівського району Одеської області у відповідності з рішенням № 58 кафе-бару ”ІНФОРМАЦІЯ_1”, як об'єкту нерухомого майна, надана юридична адреса: АДРЕСА_2
Станом на 22.11.2005р. на об'єкт нерухомого майна будівлю магазину-бару та будівлю цеху по переробці сільськогосподарської продукції Комінтернівським районним бюро технічної інвентаризації виготовлений технічний паспорт.
Однак Чорноморська селищна Комінтернівського району Одеської області заперечує проти оформлення права власності СПД ОСОБА_1. на передане у оренду майно оскільки вважає, що Договір оренди з правом викупу від 17.06.2005 р., укладений між Житлово-комунальним господарством Чорноморської селищної ради та СПД ОСОБА_1. є недійсним, т.я. зазначений договір був укладений в порушення норм чинного законодавства та складений в простій письмовій формі та не був зареєстрованим в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло на час укладання угоди.
У звязку з тим, що укладення договору оренди з правом викупу від 17.06.2005р. не відповідає нормам Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Постанові КМУ від 10.08.1995 р. № 629 "Про методику оцінки об'єктів оренди", а також Цивільному кодексу України та Господарському кодексу України, Чорноморською селищною радою було прийнято Рішення НОМЕР_6 від 06.02.2006р “Про скасування рішення 43 Чорноморської селищної ради IV скликання НОМЕР_3 від 02.08.2005р. "Про договір оренди приміщення магазину-бару "ІНФОРМАЦІЯ_1" між ЖКХ смт.Чорноморське та ОСОБА_1. щодо затвердження договору з правом викупу приміщення магазину-бару "ІНФОРМАЦІЯ_1" на території смт. Чорноморське від 17.06.2005р. між житлово-комунальним господарством смт. Чорноморське та приватним підприємцем ОСОБА_1.
При прийнятті Рішення НОМЕР_6 від 06.02.2006 р. по суті Чорноморської селищною Радою було вжито заходи для недопущення відчуження комунального майна в порушення закріпленої законодавством процедури відчуження комунального майна, а СПД ОСОБА_1. вважає, що Чорноморська селищна рада своїми діями порушує його права щодо визнання та оформлення права власності на орендоване майно, передбачене договором від 17.06.2005р.
Дослідивши обставини справи, заслухавши пояснення представників сторін по справі та надані ними докази, суд дійшов наступних висновків.
Згідно ст. 21 Закону України “Про власність” від 07.02.1991р. №697-ХХІІ (з наступними змінами та доповненнями), однією з підстав виникнення права власності є укладення цивільно-правових угод.
Статтею 49 Закону України “Про власність” за № 697-ХІІ від 07.02.1991 року ( зі змінами та доповненням), передбачено, що володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлене судом.
У відповідності до ст.11 ЦК України цивільні права та обовязки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а підставою виникнення цивільних прав та обовязків є договори та інші правочини. Правочин, різновидом якого є договори-основний вид правомірних дій - це волевиявлення осіб, які безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. При цьому, ст.12 ЦК України передбачає, що особа здійснює свої цивільні права вільно на власний розсуд.
Відповідно до п.1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до п. 1 ст. 209 ЦК України правочин, який вчиняється у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Розглядом матеріалів справи встановлено, що приміщення магазину-бару "ІНФОРМАЦІЯ_1" знаходиться в комунальній власності Чорноморської селищної ради на підставі Договору НОМЕР_5 купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення) шляхом викупу від 25.11.2002 р.
Відповідно до ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" укладенню договору оренди має передувати його оцінка, що здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
Абз. 3 п. 19 Методики оцінки об'єктів оренди передбачається, що у разі передачі в оренду нерухомого майна площею понад 200 кв. метрів звіт про незалежну оцінку майна розглядається і рецензується відповідними органами місцевого самоврядування.
Чорноморська селищна рада не приймала участі в проведенні оцінки приміщення магазину-бару "ІНФОРМАЦІЯ_1".
Договір оренди приміщення магазину-бару "ІНФОРМАЦІЯ_1" між ЖКХ та СПД- ОСОБА_1. був укладений на термін 49 років.
Відповідно до ч. 2 ст. 793 Цивільного кодексу України Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Згідно зі ст. 794 Цивільного кодексу України Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.
Договір оренди з правом викупу від 17.06.2005 р., був укладений в простій письмовій формі та не був зареєстрованим та нотаріально посвідченим в порядку, передбаченому чинним законодавством.
Крім цього, відповідно до ч. 8 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Об'єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб'єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради.
Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні" також не передбачена можливість укладання договору оренди комунального майна з правом викупу. Термін викуп використовується лише по відношенню до землі і ніяк не може застосовуватися у договорі оренди комунального майна.
Відповідно до ч. 1 ст. 207 Господарського кодексу України зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.
Розглядом справи встановлено, що рішення №409 від 02.08.2005 року Чорноморська селищна рада, в частині затвердження „Договору оренди нежитлового приміщення з правом ви купу” від 17.06.2005р., - не приймала, так як приміщення магазина-бару „ІНФОРМАЦІЯ_1” є комунальною власністю, і надання згоди на оренду приміщення магазину-бару з правом викупу та внесенням коштів на рахунок ЖКГ, - суперечить ст. 30 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні”. Крім того, Договір „оренди нежитлового приміщення з правом викупу»від 17.06.2005 року не відповідає вимогам ч. 1 статті 284 Госпо дарського Кодексу України щодо істотних умов договору оренди, які не викладені в цьому договору.
Відповідно статті 26 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” виключної компетенцію селищної ради є: скасування актів виконав чих органів ради, які не відповідають актам законодавства, рішенням, прийня тим в межах її повноважень (п.15. ч. 1); прийняття рішень щодо відчуження відповідно закону комунального майна (п. 30. ч.1.); затвердження договорів, укладених селищним головою від імені ради, з питань, віднесених до її виклю чної компетенції (п.43. ч. 1.).
Відповідно ч. 6., ч. 7, ч. 8. статті 60 Закону України „Про місцеве само врядування в Україні” доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності визначаються радою, майнові операції не павині ослаб лювати економічних основ місцевого самоврядування, зменшувати обсяг та по гіршувати надання послуг. Об'єкти права комунальної власності не можуть бу ти вилучені у територіальної громади або відповідного рішення ради.
Рішення НОМЕР_3 від 02.08.2005 року Чорноморська селищна рада у часті затвердження „Договору оренди нежитлового приміщення з правом викупу” від 17.06.2005 р. щодо надання право викупу комунального майна без укладен ня істотних умов договору оренди, - не затверджувала. Тому це рішення було скасоване 06.02.2006 року Рішенням „Про скасування рішення 43 сесії Чорно морської селищної ради №. 409 від 02.08.2005 р. „Про договір оренди примі щення магазину-бару „ІНФОРМАЦІЯ_1” між ЖКГ смт. Чорноморське та ПП ОСОБА_1. щодо затвердження договору оренди з правом викупу приміщення ма газину-бару „ІНФОРМАЦІЯ_1” на території смт. Чорноморське від 17.06.2005 р. між житлово-комунальним господарством смт. Чорноморське та приватним підпри ємцем ОСОБА_1” та рішенням №38-У від 23.06.2006р. яким було задоволено протест прокурора Комінтернівського району Одеської області та скасовано Рішення НОМЕР_3 від 02.08.2005 року Чорноморської селищної ради.
Відповідно вимогам абз. 5 статті 5 Закону України «Про оренду держав ного та комунального майна»ЖКГ Чорноморської селищної ради має право ви ступати орендодавцем, як правило, тільки щодо окремого індивідуально визна ченого майна, щоб підприємство мало передати в оренду нерухоме майно (будівлю, споруду, приміщення), воно повинно одержати дозвіл у власника комунального майна - селищної ради.
Відповідно статті 289 Господарського Кодексу України орендар має пра во на викуп об'єкта оренди, але умови викупу орендованого комунального майна визначаються і здійснюються у випадках і порядку, передбачених зако ном.
Угоди, предметом яких є нерухоме майно з правом відчуження, повинні бути посвідчені нотаріально, згідно з Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою Наказом Міністерства юстиції України від 18.06.1994р. № 18/5 з змінами та доповненнями. Договір оренди нежитлового приміщення з правом викупу від 17.06.2005 року не відповідає вимогам, а саме абзацу 2, 3 статті 5, статті 10, статті 11, Постанові КМУ від 10.08.1995 року № 629 «Про методику оцінки об'єктів оренди», зі доповнення ми та змінами.
Згідно ст.203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Відповідно до ч.1 ст.215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.1-3,5 та ч.6 ст.203 цього Кодексу. При цьому ч.4 ст.215 ЦК України передбачає, що якщо недійсність право чину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша зацікавлена сторона заперечує його дійсності на підставах , встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Таким чином, оскільки розглядом матеріалів справи встановлено, що договір оренди з правом викупу від 17.06.2005р.був укладений з порушенням вимог діючого законодавства як по процедурі його укладання так і по нотаріальному посвідченню, суд дійшов висновку що позовні вимоги Чорноморська селищна рада обґрунтовані, підтверджені належними доказами та підлягають задоволенню у повному обсязі.
При цьому суд зазначає, що за загальним правилом угода, визнана недійсною, вважається такою з моменту її укладення. Виняток з цього правила становлять угоди, зі змісту яких випливає, що вони можуть бути припинені лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути усе одержане за ними, наприклад, вже здійснене користування за договором оренди. За таких обставин, суд вважає правомірним визнати оскаржуваний договір недійсним на майбутнє.
Таким чином з оглядку на викладене, керуючись ст. ст21,49 Закону України “Про власність”, ст.ст. 5,11 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст.ст.11,12,202,209,793,794, 203, ч.1 ст.215 ЦК України, ст.26,ч.6,7,8.ст.60,ч.8ст.80 Закону України “Про місцеве самоврядування”,ст.207,284,289 Господарського кодексу України суд дійшов висновку що договір оренди з правом викупу від 17.06.2005 р., укладений між Житлово-комунальним господарством Чорноморської селищної ради та СПД ОСОБА_1. слід визнати недійсним на майбутнє.
З урахуванням того, що судом договір оренди з правом викупу від 17.06.2005 р. визнається недійсним, правові підстави визнання права власності за СПД ОСОБА_1. на майно, передане за цим договором у оренду відсутні тому, у задоволенні позовних вимог СПД ОСОБА_1. слід відмовити.
Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу по первісному позову покласти солідарно на відповідачів, по позову СПД ОСОБА_1. - на позивача, відповідно до ст. ст.44, 49 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -
ВИРІШИВ:
1. Позов Чорноморської селищної ради задовольнити.
2. Договір оренди з правом викупу від 17.06.2005 р., укладений між Житлово-комунальним господарством Чорноморської селищної ради та СПД ОСОБА_1 - визнати недійсним на майбутнє.
3. Стягнути з суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 (АДРЕСА_1 кодНОМЕР_1, № свідоцтва НОМЕР_2) на користь Чорноморської селищної ради ( 67570, Україна, Одеська область, Комінтернівський район, смт. Чорноморське, вул. Гвардійська, 19, п/р25558215941 в АКБ "МТБ" м. Іллічевська, МФО 328168, код 05583176) 59 грн. 00 коп. /п'ятдесят дев'ять грн.. 00 коп./ - витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, 42 грн. 50 коп. /сорок дві грн.50 коп./ - держмита.
Наказ видати.
4. Стягнути з Житлово-комунального господарства Чорноморської селищної ради (67570, Україна, Одеська область, Комінтернівський район, смт. Чорноморське, вул.Гвардійська, 36, п/р 26003301918 в філії АБ "Південний" м. Одеса, МФО 328964, код 31790926) на користь Чорноморської селищної ради (67570, Україна, Одеська область, Комінтернівський район, смт. Чорноморське, вул. Гвардійська, 19, п/р 25558215941 в АКБ "МТБ" м. Іллічевська, МФО 328168, код 05583176) 59 грн. 00 коп. /п'ятдесят дев'ять грн. 00 коп./ - витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, 42грн. 50коп./ сорок дві грн. 50 коп./ - держмита.
Наказ видати.
5. У задоволенні позовних вимог СПД ОСОБА_1. - відмовити.
Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.
Накази видати після вступу рішення в законну силу.
Рішення підписано 26.09.2006р.
Суддя Зуєва Л.Є.