Cправа №549/375/24

Провадження№2/549/2/25

РІШЕННЯ

Іменем   України

06 лютого 2025 року Чорнухинський районний суд Полтавської області

                                                   у складі: головуючого – судді Крєпкого С.І.

                               за участю: секретаря судового засідання – Кривчун Я.А.

                                        представника позивача – адвоката Тихонова Д.І.,                                         представника відповідача - адвоката Діренко М.С.

розглянувши в режимі відеоконференції у відкритому судовому засіданні у залі суду селища Чорнухи цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати,

установив:

Позивач ОСОБА_1 через свого представника адвоката Тихонова Д.І. звернулася до суду з позовом який обгрунтовано тим, що між ОСОБА_2 (первісий орендодавець) та Приватним акціонерним товариством «Райз-Максимко» (первісний орендар) було укладено Договір оренди землі від 27.02.2015 (далі – Договір) стосовно земельної ділянки кадастровий номер 5325180400:00:012:0023, площею 7,58 га, на строк 7 років.

Договором було визначено, що орендна плата вноситься у грошовій формі в розмірі 6% нормативної грошової оцінки, що складає 17 037,23 грн, протягом сільськогосподарського року, але повний розрахунок не пізніше 31 грудня поточного року.

На підставі Додаткової угоди від 13.02.2018, підписаної між орендодавцем ОСОБА_2 , орендарем Приватне акціонерне товариством «Райз-Максимко» та новим орендарем ТОВ «Райз-Схід», були внесені зміни до Договору оренди землі: визначено нового орендаря ТОВ "Райз-Схід", строк дії Договору – до 11.06.2022, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 10 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 29 208,70 грн.

Згідно з Додатковою угодою від 04.11.2022 сторони домовились, що договір укладено строком до 31.12.2029, сплив якого починається з моменту підписання Сторонами даної Угоди, але в будь-якому випадку даний Договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю Орендарем, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 13,5 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

30 листопада 2022 на підставі договору купівлі-продажу №675, посвідченого приватним нотаріусом Лубенського районного нотаріального округу Іщенко І.М., власником земельної ділянки 5325180400:00:012:0023 стала ОСОБА_1 .

Посилаючись на те, що відповідач не виконав свого обов`язку щодо своєчасної виплати позивачу орендної плати за грудень 2022 року та 2023 рік, чим порушив норми законодавства та умови договору, а також на те, що підставами для розірвання договору є систематична (два і більше разів) несплата частини орендної плати, ч.2 ст.625 ЦК України, прохала:

- розірвати договір оренди землі від 27.02.2015 на земельну ділянку площею 7,58 га, кадастровий номер 5325180400:00:012:0023;

-стягнути з відповідача на користь позивача 48931,42 грн заборгованості з орендної плати (3 285,98 грн – основна заборгованість за грудень 2022 року, пеня 196,83 грн, інфляційні втрати 314,15 грн, 3% річних 161,61 грн; 41 442, 77 грн – основна заборгованість за 2023 рік, пеня 969,77 грн, інфляційні втрати 1 765,42 грн, 3% річних 794,89 грн).

Ухвалою Чорнухинського районного суду Полтавської області від 26.08.2024 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання, встановлено строк для подання відзиву.

24 вересня 2024 року ухвалою Чорнухинського районного суду Полтавської області підготовче провадження закрито, справу призначено до судового розгляду.

На підставі ухвали Чорнухинського районного суду Полтавської області від 22.11.2024 у зв`язку з задоволенням відводів судді Глущенко Н.М. та секретаря судових засідань Зуб Р.В. справу розподілено судду Крєпкому С.І..

Ухвалою Чорнухинського районного суду Полтавської області від 28.11.2024 цивільну справу прийнято до провадження за правилами загального позовного провадження, призначено судове засідання.

У поданому суду відзиві представник відповідача просила у задоволенні позову відмовити зважаючи на таке.

Статею 148-1 ЗК України, ч.5 ст.31 Закону України "Про оренду землі" встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.

Позивачем не виконано вимоги ЗК України та Закону України «Про оренду землі», не повідомлено ТОВ «Райз-Схід» про факт переходу права власності на земельну ділянку та не надано інформацію для виконування обов`язку зі сплати орендної плати.

У зв`язку з цим відповідач не знав і не міг знати про зміну власника земельної ділянки з кадастровим номером 5325180400:00:012:0023, виплату орендної плати за 2022-2023 роки за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5325180400:00:012:0023 було здійснено ОСОБА_2 (а.с.111-112).

У поданій відповіді на відзив представником позивача наведені такі пояснення, міркування і аргументи щодо наведених відповідачем у відзиві заперечень.

Відповідно до ст.130-1 ЗК України у разі якщо продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається у визначений цією частиною строк нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, разом з проектом такого договору. Нотаріус зобов`язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір суб`єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

Суб`єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір також у разі його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання.

Враховуючи той факт, що належна ОСОБА_2 земельна ділянка сільськогосподарського призначення кадастровий номер 5325180400:00:012:0023 була продана позивачу, а не відповідачу, можна прийти до висновку, що відповідач не висловив згоди щодо придбання вказаної земельної ділянки сільськогосподарського призначення, хоча достовірно знав про намір і продаж власницею земельної ділянки.

З огляду на це, твердження відповідача про те, що йому взагалі не було відомо до травня 2024 року про продаж земельної ділянки кадастровий номер 5325180400:00:012:0023 та зміну власника земельної ділянки, є безпідставними.

Відповідач був належним чином повідомлений нотаріусом про намір продажу ОСОБА_2 земельної ділянки, отримав проект договору купівлі-продажу земельної ділянки, мав достатній час для надання згоди на придбання вказаної земельної ділянки як суб`єкт переважного права другої черги на умовах, визначених власником земельної ділянки.

Наголошено, що чинним законодавством України не встановлено наслідків порушення особою, яка набула право власності на земельну ділянку, місячного терміну повідомлення орендаря про зміну власника земельної ділянки із дня набуття права власності.

Неповідомленням позивачем орендаря в письмовій формі протягом місячного строку про набуття права власності з моменту укладення договору купівлі-продажу та реєстрації права власності на земельну ділянку безумовно не означає, що орендар земельної ділянки не знав та не міг знати про зміну власника земельної ділянки.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Доводи відповідача, що зволікання позивачем із повідомленням орендаря про набуття права власності на земельну ділянку свідчить про недотримання позивачкою положень статті 516 ЦПК України є передчасними та безпідставними, оскільки вони не спростовують наявну у відповідача можливість сплатити позивачці орендну плату за період з 30.11.2022 по 31.12.2022, з 01.01.2023 по 31.12.2023 та за 2024 рік.

Відповідач не був позбавлений змоги отримати самостійно або через державного реєстратора Інформаційні довідки (витяги) щодо дійсного власника земельної ділянки кадастровий номер 5325180400:00:012:0023 після 30.11.2022 в будь-який зручний час.

Така інформація є відкритою, а оскільки відповідач відмовився від придбання земельної ділянки ОСОБА_2 як суб`єкт переважного права другої черги, відповідач мав не тільки право, а й обов`язок пересвідчитись у тому, хто є власником даної земельної ділянки і кому він (відповідач) буде продовжувати нараховувати орендну плату за користування земельною ділянкою.

Фактично відповідач намагається на даний час перекласти відповідальність щодо необґрунтованої виплати орендної плати за землю попередній власниці ОСОБА_2 , замість того, щоб виплатити позивачу орендну плату за період з 30.11.2022 по 31.12.2022, з 01.01.2023 по 31.12.2023 та за 2024 рік одразу після отримання від позивача листа-повідомлення у травні 2024 року.

Дії відповідача щодо виплати попередній власниці земельної ділянки орендної плати у 2022-2024 роках не можуть вважатись справедливими та добросовісними, оскільки насправді відповідач об`єктивно знав чи повинен був знати про намір ОСОБА_2 продати свою земельну ділянку ще за декілька місяців до укладення 30.11.2022 договору купівлі-продажу земельної ділянки.

17 травня 2024 року позивач звернулась до відповідача з листом-повідомленням про набуття права власності на земельну ділянку та про виплату орендної плати.

У листі повідомлено актуальні банківські реквізити для виплати їй орендної плати за вказаний період, зазначено, що оренду плату за 2024 рік та наступні роки оренди необхідно виплачувати згідно з умовами договору оренди землі на зазначені банківські реквізити.

Крім того, позивач просила відповідача виплатити їй заборгованість з орендної плати протягом 7 днів з моменту отримання листа-повідомлення.

Вказаний лист-повідомлення було направлено на юридичну адресу відповідача листом з описом вкладення (шрих-кодовий ідентифікатор 3720045275977), отримано відповідачем 20.05.2024.

У вказаному листі-повідомлення позивач висловила відповідачу вимогу про виплату у 7-денний строку після отримання листа-повідомлення орендної плати за користування земельною ділянкою, власником якої є з 30.11.2022.

Отримавши вказаний лист-повідомлення позивача відповідач фактично проігнорував його та не виплатив їй орендну плату взагалі.

Представник відповідача на підтвердження виплати ОСОБА_2 орендної плати за користування земельною ділянкою за 2022-2024 роки надає платіжні інструкції.

Зі змісту наданих представником позивача платіжних інструкцій в графі «Призначення платежу» вбачається, що відповідач виплатив Орендну плату по договору оренди землі за 2022, 2023 та 2024 роки відповідно.

В жодній платіжній інструкції не деталізовано на підставі якого договору оренди землі (дата, номер) відповідач здійснював виплату ОСОБА_2 орендної плати за відповідні роки.

Не зазначено у платіжних інструкціях і того, що орендна плата виплачувалась ОСОБА_2 саме за користування земельною ділянкою кадастровий номер 5325180400:00:012:0023.

Відсутність вказаної інформації у платіжних інструкціях в графі «Призначення платежу» не може слугувати підтвердженням того, що відповідач здійснював виплату орендної плати за користування земельною ділянкою кадастровий номер 5325180400:00:012:0023, яка є предметом спірного Договору оренди землі від 27.02.2015.

Додана до пояснень довідка бухгалтерії про доходи ОСОБА_2 також не може слугувати підтвердженням того, що відповідач протягом 2022-2024 років виплачував ОСОБА_2 орендну плату саме за користування земельною ділянкою кадастровий номер 5325180400:00:012:0023.

Наголошено на тому, що у ОСОБА_2 перебувала у власності також і інша земельна ділянка кадастровий номер 5325180400:00:012:0014, яка знаходиться в оренді у відповідача, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №6942262 від 26.07.2013.

Надаючи платіжні інструкції як на підтвердження виплати ОСОБА_2 орендної плати за договором оренди землі неможливо взагалі чітко та однозначно встановити за користування якої саме земельної ділянки відповідач виплачував ОСОБА_2 орендну плату: за користування земельною ділянкою кадастровий номер 5325180400:00:012:0023 чи за користування земельною ділянкою кадастровий номер 5325180400:00:012:0014.

З огляду на це, відповідачем не доведено та не підтверджено документально факту виплати ОСОБА_2 орендної плати за користування земельною ділянкою кадастровий номер 5325180400:00:012:0023, що є предметом спірного Договору оренди землі від 27.02.2015.

Посилання представника відповідача на те, що у 2022 році відповідач здійснив переплату орендної плати за усним проханням ОСОБА_2 не стосуються обставин даної справи, оскільки виплата орендарем орендної плати за користування земельною ділянкою в більшому, ніж передбачено умовами договору розмірі, є виключно правом орендаря, яка ним може бути реалізовано на власний розсуд.

Виплата відповідачем ОСОБА_2 орендної плати у 2024 році на підставі платіжної інструкції № 16282 від 09.10.2024 також не може слугувати підтвердженням виконання відповідачем обов`язку щодо нарахування та виплати орендної плати за користування земельною ділянкою кадастровий номер 5325180400:00:012:0023, оскільки по-перше, позивачка листом-повідомлення від 17.05.2024 року (отримано відповідачем 20.05.2024) повідомила про свою вимогу щодо виплати орендної платіж за відповідні періоди, а по-друге, зі змісту вказаної платіжної інструкції неможливо встановити за яку земельну ділянку відповідач виплатив орендну плату у 2024 році.

Представником відповідача направлені заперечення на відповідь на відзив, які зводяться до такого.

Станом на 30 листопада 2022 року (дата укладання договору купівлі- продажу) ринок землі сільськогосподарського призначення «був закритим» для юридичних осіб, адже існував мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення для юридичних осіб.

01 липня 2021 року набрав чинності Закон України від 31 березня 2020 року №552-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі - Закон), відповідно до якого з 1 січня 2024 року поряд з фізичними особами землю мають право купувати також юридичні особи.

Отже, в 2022 році ТОВ «Райз-Схід» не міг придбати землі сільськогосподарського призначення, оскільки таке право в юридичних осіб виникло лише з 01 січня 2024 року, відповідно жодних намірів про продаж земельної ділянки відповідач в 2022 році не отримував.

По-друге, представник позивача описує процедуру повідомлення суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки та стверджує, що нотаріус (не конкретизовано який саме) повинен був повідомити ТОВ «Райз-Схід» про запланований продаж земельної ділянки.

Звертають увагу суду, що «повинен був повідомити» та «повідомив» це суттєво різні поняття і «повинен був повідомити» зовсім не означає, що таке повідомлення відбулось.

Також, представником позивача не було додано до позовної заяви та відповіді на відзив жодних доказів надсилання відповідачу намірів про продаж земельної ділянки з кадастровим номером 5325180400:00:012:0023.

По-третє, ТОВ «Райз-Схід» має в користуванні понад 18 тисяч земельних ділянок, і з практики оренди такої кількості земельних ділянок повідомляємо, що по одній земельній ділянці за місяць ТОВ «Райз-Схід» може отримувати по 3-5 намірів про продаж земельної ділянки. Але намір про продаж земельної ділянки зовсім не означає, що такий продаж відбувся, оскільки сторони могли не домовитись з приводу ціни земельної ділянки, не з`явитись на угоду, тощо.

Земельним кодексом України передбачений порядок надсилання орендарю, як суб`єкту переважного права купівлі земельної ділянки намір про продаж земельної ділянки, проте представником позивача не надано жодних доказів надсилання ТОВ «Райз-Схід» такого наміру. Але навіть, якщо теоретично уявити, що такий намір було надіслано, то це ще не означає, що земельну ділянку було продано.

Обов`язок повідомлення орендаря про зміну власника земельної ділянки покладено саме на нового власника земельної ділянки, тобто на позивача.

Твердження представника позивача, про те що відповідач мав знати про зміну власника земельної ділянки не звільняють позивача (нового власника земельної ділянки) від обов`язку встановленого ч. 5 ст.31 Закону України «Про оренду землі».

Станом на дату укладення договору купівлі-продажу діяв мораторій (заборона) на придбання юридичною особою земель сільськогосподарського призначення, тому відповідач не міг скористатись своїм переважним правом та придбати земельну ділянку з кадастровим номером 5325180400:00:012:0023.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав з викладених у позові та відповіді на відзиві підстав.

Представник відповідача проти задоволення позовних вимог заперечував з міркувань, викладених у відзиві на позов та запереченнях.

Суд, заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов не підлягає задоволенню зважаючи на таке.

Судом встановлено, що згідно з договором оренди землі від 27.02.2015 ОСОБА_2 надала в оренду ПАТ "Райз-Максимко" в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 7,58 га строком на 7 років, яка знаходилася на території Білоусівської сільської ради Чорнухинського району Полтавської області (кадастровий номер 5325180400:00:012:0023).

Договором передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і становить 17 037,23 грн за 1 рік.

Обчислення розміру орендної плати на земельну ділянку приватної власності здійснюється з урахуванням індексації (пункт 10); орендна плата вноситься протягом сільськогосподарського року, але повний розрахунок на пізніше 31 грудня поточного року (пункт 11) (а.с.11-13).

Актом приймання-передачі земельної ділянки ОСОБА_2 передала ПрАТ "Райз-Максимко" вищевказану земельну ділянку (а.с.13).

Право оренди зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11 червня 2015 року, номер запису про інше речове право 10025449 (а.с.18-19).

13 лютого 2018 року  між сторонами та ТОВ «Райз-Схід» укладено додаткову угоду, якою до вищевказаного договору оренди землі були внесені зміни: змінено Орендодавця з ТОВ «Райз Максимко» на ТОВ «Райз-Схід», визначено строк дії Договору до 11.06.2022, встановлено орендну плату в розмірі 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 29 208,70 грн за рік оренди (а.с.26).  

Додатковою угодою від 04.11.2022 до Договору оренди землі від 27.02.2015 сторони домовились, що договір укладено строком до 31.12.2029, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 13,5% нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.27).

Позивач ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 30 листопада 2022 року земельної ділянки кадастровий номер 5325180400:00:012:0023, посвідченого приватним нотаріусом Лубенського районного нотаріального округу Іщенко І.М., стала власником зазначеної земельної ділянки, що підтверджуються відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.18-19).

Позивач, посилаючись на те, що відповідач не виконує взяті на себе зобов`язання за договором оренди землі, систематично не сплачує орендну плату, а саме за грудень 2022 у розмірі 3 285,98 грн та за 2023 рік у розмірі 39 431, 75 грн, вказує на необхідність захисту свого порушеного права шляхом розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості.

Відповідно до ч.ч.1,3, 4 ст.12, ч.ч.1,2 ст.76ч.1 ст.81 ЦПК Україницивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими й електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ч.1 ст.79 ЦПК України).

Згідно з ч.1 ст.80 ЦПК Українидостатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Відповідно до частини другої статті 77 ЦПК Українипредметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Метою доказування є з`ясування дійсних обставин справи, обов`язок доказування покладається на сторін, суд за власною ініціативою не може збирати докази. Це положення є одним із найважливіших наслідків принципу змагальності у цивільному процесі.

Застосовуючи принцип диспозитивності, що закріплений у статті 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Стаття 15 ЦК Україниоб`єктом захисту називає порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно із статтею 2 Закону України «Про оренду землі»відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У частині першій статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».

Згідно частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 грудня 2019 року в справі № 709/1089/17 (провадження № 61-12745сво18) зроблено висновок, що: «застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Об`єднана палата Касаційного цивільного суду вже робила правовий висновок щодо поняття систематичності несплати орендної плати, що є підставою для розірвання договору.

Так, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з вимогами статті 537 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса в разі: відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; відсутності представника недієздатного кредитора.

Зазначена норма надає за певних умов право добросовісному кредитору вимагати свій обов`язок іншим шляхом, ніж надання орендної плати особисто орендодавцю. Однак, зазначені положення не свідчать про обов`язковість таких дій, а лише регламентують можливу поведінку орендаря та нотаріуса. Винна поведінка, яка є підставою для припинення правовідносин, кореспондується з обов`язком та небажанням його виконувати на умовах, визначених договором. Відсутність у договорі обов`язку перерахування коштів на депозит нотаріуса, крім визначеного законом лише такого права, та нездійснення орендарем таких дій, не може бути безумовною підставою для розірвання договору, а лише тягне за собою виплати цих сум.

Згідно з ч.5 ст.31 Закону України "Про оренду землі" особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Відповідно до ч.ч.1,3 ст.148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Отже, законом встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.

До зазначеного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 30.06.2020 у справі №545/262/18.

Позивачем з моменту коли вона стала власником земельної ділянки - з 30.11.2022, жодних доказів про те, що вона вчиняла дії, передбачені частиною 3 статті 148-1 ЗК України, суду не надано.

Судом встановлено, що позивач протягом одного місяця з дня набуття права власності на земельну ділянку, яка перебуває в оренді у відповідача, не направляла письмове повідомлення про це користувачу ТОВ "Райз-Схід".

Лише 17 травня 2014 року ОСОБА_1 повідомила відповідача про придбання земельної ділянки та свої реквізити (а.с.59).

Таким чином відповідач з вини позивача був позбавлений змоги сплачувати орендну плату позивачу в 2022-2023 роки, оскільки в нього була відсутня інформація про нового власника земельної ділянки.

Орендна плата за 2022-2023 роки виплачувалась попередньому власнику ОСОБА_2 07.11.2022 та 30.08.2023, що підтверджується відповідними платіжними інструкціями, інформацією про доходи стосовно ОСОБА_2 за І квартал 2022 по 4 квартал 2023, довідками про доходи (а.с.77-78, 103-105, 109-110, 113).

При цьому матеріали справи не містять доказів того, що відповідач є орендарем земельної ділянки кадастровий номер 5325180400:00:012:0014.

Доводи представника позивача про те, що відповідач будучі суб`єктом переважного права достовірно знав про намір і продаж власницею земельної ділянки позивачу, не був позбавлений змоги самостійно отримати довідки (витяги) щодо дійсного власника земельної ділянки після 30.11.2022, відповідач мав обов`язок пересвідчитись у тому, хто є власником земельної ділянки і кому він буде продовжувати нараховувати орендну плату, суд не бере до уваги.

В силу ч.6 ст.81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Саме на позивача як нового орендодавця покладено обов`язок доведення до відповідача як орендаря інформації про перехід права власності із зазначенням: кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки; прізвища, ім`я, по батькові нового власника; місця проживання нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло право власності на земельну ділянку, є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.

Зазначений висновок викладено у постанові Верховного Суду від 27 липня 2022 року у справі № 274/3707/20.

Несплата орендної плати позивачу за грудень 2022 року, 2023 рік мала місце у зв`язку з невиконанням позивачем обов`язку, передбаченого частиною третьою статті 148-1 ЗК України.

З огляду на викладене, оскільки відповідачем доведено сплату орендної плати за 2022-2023 роки попередньому власнику за договором оренди землі, позивач не виконала передбаченого ст.148-1 ЗК України обов`язку щодо повідомлення користувачів земельної ділянки про набуття права власності на неї, відсутні передбачені законом підстави для розірвання договору оренди та стягнення заборгованості.

Виходячи з наведеного, керуючись 263-265 ЦПК України, суд,

ухвалив:

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати.

Рішення суду може бути оскаржене до Полтавського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Дата складення повного рішення – 14.02.2025.

Суддя                                                                        С.І.Крєпкий