СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Постанова
Іменем України
21 червня 2006 року | Справа № 20-7/063 |
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Коваля В.М.,
суддів Сотула В.В.,
Прокопанич Г.К.,
за участю представників сторін:
позивача: Казакова Д.В., довереність б/н від 24.01.2006;
відповідача: Сарахмана С.О., довереність № 01/06 від 20.01.2006;
розглянувши апеляційну скаргу Фонду комунального майна Севастопольської міської ради на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Ілюхіна Г.П.) від 04.05.2006 у справі № 20-7/063
за позовом Громадської організації "Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха
(вул. Б. Михайлова, 12-96, Севастополь, 99058)
до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (вул. Леніна, 3, Севастополь, 99011)
про зобов'язання відповідача продовжити строк дії договору оренди нерухомого майна
ВСТАНОВИВ:
Рішенням господарського суду міста Севастополя від 04.05.2006 у справі № 20-7/063 (суддя Ілюхіна Г.П.) позов Громадської організації "Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха" до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради задоволено повністю. Термін дії договору оренди нерухомого майна № 165-02 від 17.07.2002, укладеного між Громадською організацією "Севастопольський міський центру дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха" та Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, визнано поновленим до 21.04.2008. З відповідача на користь позивача стягнуті судові витрати по справі.
Не погодившись з зазначеним судовим актом, Фонд комунального майна Севастопольської міської ради звернувся до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та постановити нове, відмовити Громадській організації „Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха” в задоволенні позову.
Підставою для скасування зазначеного судового рішення сторона вважає неповне з’ясування всіх обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору, та порушення норм матеріального і процесуального права, які були допущені, на думку відповідача, судом першої інстанції.
Зокрема, заявник апеляційної скарги вважає, що, задовольняючи позов, суд першої інстанції помилково дійшов висновку про те, що орендодавець у встановлений законодавством місячний строк після закінчення терміну договору оренди не повідомив орендаря про припинення договору, у зв’язку з чим договір оренди вважається пролонгованим відповідно до пункту 2 статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.
Висновки суду щодо переважного права позивача на укладення договору оренди перед іншими особами, на думку заявника, також необґрунтовані, оскільки, як передбачено статтею 777 Цивільного кодексу України, переважне право орендаря настає за умови наміру орендодавця передати майно в оренду іншій особі. При цьому судом невірно застосовані приписи статті 33 Господарського процесуального кодексу України, оскільки доказувати намір орендодавця здавати майно у подальшому в оренду в даному випадку в обґрунтування своїх вимог повинен позивач у справі. Доказів такого наміру позивач суду не надав. Відповідач підкреслює, що рішення міської комісії по оренді комунального майна не може служити належним доказом у даному випадку, оскільки воно має рекомендаційний характер, а доказів того, що Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації здійснило які-небудь дії, спрямовані на виконання цих рекомендацій, позивач суду не надав.
Крім того, в апеляційній скарзі заявник також вважає, що судом не були досліджені докази виставлення Фондом комунального майна Севастопольської міської ради рахунків позивачу на оплату орендної плати та підкреслює, що договором оренди виставлення таких рахунків не передбачено.
Посилання позивача на те, що спірне майно використовується ним по теперішній час, яке було прийнято судом першої інстанції в якості підстави задоволення позову, на думку заявника апеляційної скарги, є доказом використання позивачем майна без правових підстав, і не може свідчити про погодження орендодавця на пролонгацію договору оренди.
Позивач надав суду відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначив, що вважає рішення суду першої інстанції обґрунтованим, прийнятим при правильному застосуванні норм матеріального і процесуального права, просить апеляційну скаргу Фонду комунального майна Севастопольської міської ради залишити без задоволення, а рішення суду - без змін.
Зокрема, він вважає, що суд першої інстанції правильно дійшов висновку, що відповідач не довів про належне повідомлення орендаря щодо припинення дії договору. Лист Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації від 17.06.2005 тільки констатує юридичний факт припинення дії договору, але не містить заперечень на його пролонгацію. Крім того, цей лист було надіслано на адресу позивача комунальним підприємством „Аррикон”, а не орендодавцем.
Позивач також підтримує висновки суду щодо належного виконання орендарем своїх обов’язків орендаря за відповідним договором оренди, що підтверджується квитанціями про сплату (арк. с. 22-28) та актами перевірки ефективності використання приміщення (арк. с. 16-18 ).
У судовому засіданні представник позивача просив суд залишити рішення суду першої інстанції без змін, представник відповідача наполягав на його скасуванні.
Повторно розглянувши справу в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступне.
17.07.2002 між Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації (орендодавець) та Громадською організацією „Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха” (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна № 165-02 (арк. с.9-11).
Згідно з умовами договору в оренду передано нерухоме майно, загальною площею 186,0 м. кв., розташоване за адресою: місто Севастополь, вул. Б.Михайлова,17, з метою організації дозвілля дітей та юнаків в позаурочний час.
Пунктом 7.1 договору встановлено строк його дії –до 04.06.2005.
Листом за вих. № 9 від 03.05.2005 (арк.с. 15) Громадська організація „Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха” звернулась до Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації з пропозицією пролонгації строку дії договору на той же строк на тих же умовах.
Відповідь на цей лист, як стверджує позивач, від орендодавця не надходила, у зв’язку з чим орендар, вважаючи договір пролонгованим, продовжив користуватись об’єктом оренди та сплачувати орендну платню.
Після спливу місячного строку закінчення договору оренди листом від 09.08.2005 за вих. № 1847 Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації на запит орендаря повідомило його про те, що рішення щодо передачі в оренду та подальшого використання нежитлового приміщення по вул. Б.Михайлова, 17-А ні Управлінням, ні міською комісією не приймалось, а можливість передачі його в оренду іншій особі буде виноситись на розгляд міської комісії по оренді комунального майна після того, як об’єкт буде звільнений позивачем.
У лютому 2006 року Громадська організація „Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха”, вважаючи, що її законні інтереси по реалізації права користуванням орендованим майном порушуються, звернулась до господарського суду міста Севастополя з позовом до Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації про визнання права користування нерухомим майном, розташованим за адресою: місто Севастополь, вул. Б. Михайлова, 17 на строк до 21.04.2008.
В обґрунтування своїх вимог позивач послався на те, що оскільки протягом місяця після закінчення строку дії договору від орендодавця не надійшло заяви про припинення договору оренди, а орендар при цьому продовжує користуватись орендованим майном і сплачувати оренду плату, то відповідно до статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” і статті 764 Цивільного кодексу України орендодавець підтвердив право позивача на користування орендованим майном і фактичну пролонгацію договору. Крім того, у позовній заяві позивач також зазначив, що, відповідно до статті 777 Цивільного кодексу України він, як наймач, який належно виконував свої обов’язки за договором найму, по закінченню строку дії договору має переважне право перед іншими особами на укладення нового договору.
Під час розгляду спору до господарського суду міста Севастополя надійшло клопотання від орендодавця з проханням замінити неналежного відповідача у справі - Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації на належного - Фонд комунального майна Севастопольської міської ради, у зв’язку з тим, що останній є правонаступником відповідача за договорами оренди комунального майна і стосункам, пов’язаним з їх виконанням відповідно до пункту 2.4. рішення Севастопольської міської ради № 4657 від 31.01.2006. Ухвалою господарського суду міста Севастополя від 02.03.2006 клопотання було задоволено, неналежного відповідача - Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, замінено на належного - Фонд комунального майна Севастопольської міської ради, розгляд справи розпочато заново.
Листом від 06.03.2006 за вих. № 4 позивач звернувся до нового відповідача з пропозицією підписати аналогічний спірному договір оренди, що, на думку орендаря буде вважатись пролонгацією договору оренди № 165-02 від 17.07.2002.
Фонд комунального майна Севастопольської міської ради листом від 17.03.2006 за вих. № 321 повідомив, що відповідно до рішення міської комісії по оренді комунального майна від 08.07.2002 позивачу відмовлено у продовженні договору оренди на вказаний об’єкт та повернув позивачу договір без підпису, пояснивши, що питання щодо зміни і доповнень до договору оренди в частині предмету договору і строку його дії, в тому числі і пролонгація на строк більше 1 року приймаються на підставі рішення міської комісії по оренді комунального майна.
До прийняття рішення по справі позивач звернувся до суду з клопотанням про зміну предмету позову відповідно до статті 22 Господарського процесуального кодексу України, в якому замість визнання права користування нерухомим майном, яке розташоване за адресою м. Севастополь, вул. Б. Михайлова, 17 відповідно до умов договору оренди нерухомого майна № 165-02 від 17.07.2002 на строк до 21.04.2008 просив зобов’язати Фонд комунального майна Севастопольської міської ради продовжити строк дії договору оренди нерухомого майна № 165-02 від 17.07.2002 на строк до 21.04.2008.
Рішенням господарського суду міста Севастополя від 04.05.2006 у справі № 20-7/063 позов Громадської організації „Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха” до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради задоволено повністю. Визнано термін дії договору оренди нерухомого майна № 165-02 від 17.07.2002, укладеного між Севастопольським міським центром дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха та Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, поновленим до 21.04.2008. З відповідача на користь позивача стягнуто державне мито в сумі 85,00 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 118,00 грн.
Рішення суду першої інстанції ґрунтується на приписах статті 764, 777 Цивільного кодексу України, статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”. Зокрема, в рішенні вказано, що зі змісту зазначених правових норм випливає, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому такі заперечення мають бути висловлені ним протягом одного місяця після закінчення строку дії договору. Крім того, після закінчення строку договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.
Суд першої інстанції мотивує своє рішення тим, що відповідач не надав доказів, які б свідчили про його намір не продовжувати договір оренди та належних і допустимих доказів, які б свідчили про своєчасне повідомлення позивача про припинення договору оренди, що є підставою для задоволення позову, оскільки вимоги позивача не суперечать приписам статті 20 Господарського кодексу України та статті 16 Цивільного кодексу України. В основу рішення також покладені прийняті судом до уваги доводи позивача про те, що по закінченню строку договору орендодавець виставляв орендарю рахунки-акти на оплату орендної плати, яка ним своєчасно сплачувалась; заява позивача про продовження терміну дії договору розглядалась міською комісією після місячного строку. Крім того, суд дійшов висновку, що орендодавець має намір в подальшому використовувати об’єкт оренди шляхом передачі його в оренду іншій особі, тоді як переважне право оренди відповідно до статті 777 Цивільного кодексу України належить позивачу, який належним чином виконував свої обов’язки за договором оренди.
Вивчивши матеріали справи, заслухавши представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права та відповідність висновків суду обставинам справи, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Фонду комунального майна Севастопольської міської ради підлягає задоволенню, рішення суду першої інстанції скасуванню з наступних підстав.
Відповідно до пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України від 16.01.2003 положення цього Кодексу застосовуються до відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов’язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.
Враховуючи, що правовідносини сторін виникли з договору, укладеного до 01.01.2004, та продовжуються після зазначеної дати, спір підлягає вирішенню на підставі норм Цивільного кодексу України та спеціального законодавства, яким є Господарський кодекс України та Закон України „Про оренду державного та комунального майна” (далі –Закон ).
Згідно з частиною 1 статті 17 Закону термін договору оренди визначається за погодженням сторін.
Пунктом 7.1 договору оренди нерухомого майна № 165-02 від 17.07.2002, який був укладений між Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації та Громадською організацією „Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха” встановлений строк його дії –до 04.06.2005.
Пунктом 2.5 зазначеного договору передбачено, що повернення орендарем орендованого майна здійснюється протягом тижня після закінчення дії договору.
Відповідно до частини 2 статті 17 Закону та пункту 4 статті 284 Господарського кодексу України у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Як встановлено судом першої інстанції, і не заперечується відповідачем, листом за вих. № 9 від 03.05.2005 (арк.с. 15), тобто за місяць до закінчення строку дії договору, орендар звернувся до орендодавця з пропозицією продовжити термін дії договору на той же строк на тих же умовах.
Твердження позивача про те, що він не отримав від відповідача відповідь на цей лист, а також про те, що протягом місяця після закінчення строку договору від орендаря не надходило заяви про припинення договору, визнаються судовою колегією необґрунтованими. Доказом повідомлення позивача про припинення договору є лист Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації вих. № 1452 від 17.06.2005 (арк.с.53), підписаний начальником Управління і надісланий на адресу позивача державним комунальним підприємством „Аррикон”, про що свідчить фіскальний чек на відправлення поштової кореспонденції, поштовий реєстр (арк. с.54). Цим листом орендодавець повідомив орендаря, що 04.06.2005 договір оренди припинено у зв’язку з закінченням строку, на який він був укладений, а також просив передати орендоване майно за актом прийому-передачі в строк, встановлений договором оренди.
Судова колегія вважає, що у позивача немає підстав посилатись на неналежне відправлення цього листа, оскільки відповідно до наказу начальника Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації № 21 від 26.01.2004 на державне комунальне підприємство „Аррикон” покладена функція по направленню заяв Управління про припинення договорів оренди комунального майна у зв’язку зі спливом строку, де орендодавцем є Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, і здійснювати контроль за належним виконанням таких договорів.
Крім того, доказів того, що позивач не отримав зазначеного листа суду надано не було.
Посилання позивача на те, що вказане попередження про закінчення строку дії договору було надіслано Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації до прийняття комісією рішення за цим питанням, а тому не може прийматись до уваги при вирішенні спору, є безпідставними, оскільки орендодавцем за договором оренди є Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, яке не позбавлено повноважень повідомляти орендаря про закінчення терміну дії договору. Крім того, позивач у відзиві не заперечує те, що відповідно до пункту 23 Положення про порядок передання в оренду комунального майна, яке є власністю територіальної громади міста Севастополя, затвердженого рішенням сесії Севастопольської міської ради від 12.11.2002 № 343, рішення міської комісії по оренді комунального майна необхідно при вирішенні питання про укладення, зміну умов договору і продовження терміну дії договору на строк більше 1 року, в інших випадках рішення приймає Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації. Таким чином, при відмові у продовженні терміну дії договору рішення комісії не є обов’язковим, повноваження вирішувати питання про припинення договору оренди має орендодавець.
Враховуючи викладене, судова колегія визнає необґрунтованими висновки суду першої інстанції стосовно того, що про відмову від продовження терміну дії договору відповідач повідомив позивача зі спливом місячного терміну, встановленого частиною 2 статті 17 Закону та пунктом 4 статті 284 Господарського кодексу України.
Доводи позивача про те, що виставлення рахунків орендодавцем після закінчення строку дії договору не тільки підтверджує відсутність заперечень наймодавця на користування позивачем об’єктом оренди, але і свідчить про фактичну згоду на його пролонгацію відповідно до пункту 2 статті 17 Закону, також визнаються судовою колегією безпідставними. Зазначені рахунки (арк.с. 22-27), не містять посилань на певний договір оренди, а тому не можуть свідчити про наявність рішення Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації щодо пролонгації спірного договору оренди, і не визнаються законною підставою продовження користування майном, і тому не приймаються судовою колегією в якості доказів погодження орендодавця на продовження строку договору.
Посилання позивача в обґрунтування своїх вимог на статтю 777 Цивільного кодексу України, відповідно до якої він, як орендар, який належно виконував свої обов’язки, має переважне право на укладення договору найму на новий строк, судова колегія не приймає до уваги в якості підстав для задоволення позову з наступних підстав.
Належне виконання орендарем своїх обов’язків за договором оренди відповідачем не заперечується. Однак суд апеляційної інстанції вважає, що застосування у даному випадку до відносин сторін приписів статті 777 Цивільного кодексу України є помилковим з наступних підстав.
Приписами статті 777 Цивільного кодексу України встановлено переважне право наймача перед третіми особами після закінчення строку дії договору найму на укладення нового договору. Так, наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, –в розумний строк. Згідно з приписами частини 2 статті 641 Цивільного кодексу України пропозиція укласти договір (оферта) має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов’язаною у разі її прийняття.
Як встановлено судом, позивач до закінчення строку дії договору оренди від 17.08.2006 направив на адресу орендодавця лист вих. № 9 від 03.05.2005 (арк.с. 15), в якому запропонував відповідачу продовжити строк договору на тої же строк на тих же умовах. Судова колегія вважає, що зазначений лист не є пропозицією укласти договір (офертою), у розумінні наведених приписів. Відповідно до статті 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору оренди з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаї ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до вимог діючого законодавства орендар, який належним чином виконує свої обов’язки за договором має переважне право на переукладення договору, а не на його продовження.
За таких обставин посилання позивача на статтю 777 Цивільного кодексу України є необґрунтованим та таким, що не стосується предмету спору.
Крім того, судова колегія вважає, що судом першої інстанції невірно застосовані приписи статті 33 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до яких кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог. Як передбачено статтею 777 Цивільного кодексу України, переважне право орендаря на укладення договору на новий строк наступає за умови наміру орендодавця передати майно в оренду іншій особі. Доказувати намір орендодавця здавати майно у подальшому в оренду в даному випадку в обґрунтування своїх вимог повинен позивач у справі. Доказів такого наміру позивач суду не надав. Рішення міської комісії по оренді комунального майна не може служити належним доказом у даному випадку, оскільки воно має рекомендаційний характер, а доказів того, що Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації здійснило які-небудь дії, спрямовані на виконання цих рекомендацій, позивач суду не надав.
Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного Суду України, викладених у пункті 1 постанови від 29.12.1976 № 11 „Про судове рішення”, рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності –на підставі закону, що регулює подібні відносини, або виходячи з загальних засад і змісту законодавства України. Рішення суду першої інстанції від 04.05.2006 у справі № 20-7/063 цим вимогам не відповідає, у зв’язку з чим підлягає скасуванню. Крім того, судова колегія вважає необхідним постановити нове рішення, яким в позові Громадської організації "Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха" відмовити.
Враховуючи викладене, керуючись статтями 101, 103 (пункт 2), 104 (пункт 3, 4), 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Фонду комунального майна Севастопольської міської ради задовольнити.
Рішення господарського суду міста Севастополя від 04.05.2006 у справі № 20-7/063 скасувати.
У позові Громадської організації "Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха" відмовити.
Головуючий суддя В.М. Коваль
Судді В.В.Сотула
Г.К. Прокопанич