СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Постанова
Іменем України
01 квітня 2008 року | Справа № 2-8/15593-2007 |
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Антонової І.В.,
суддів Котлярової О.Л.,
Ткаченка М.І.,
за участю представників сторін:
позивача: Михайлов Олексій Анатолійович, довіреність № 8 від 27.02.08, Джанкойська міська рада;
відповідача: Кунцов Олександр Володимирович , довіреність б/н від 20.03.08, товариство з обмеженою відповідальністю "Мега-Таврія";
розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Мега-Таврія" на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Чонгова С.І.) від 17 грудня 2007 року у справі № 2-8/15593-2007
за позовом Джанкойської міської ради (вул. К. Маркса, 15а,Джанкой,96100)
до товариства з обмеженою відповідальністю "Мега-Таврія" (вул. Краснодарська, 171, корп. 3, кв. 8,Харків,61176)
про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки
ВСТАНОВИВ:
Позивач, Джанкойська міська рада, звернувся до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до відповідача, товариства з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 07 серпня 2002 року.
В процесі розгляду справи позивач уточнив позовні вимоги, у яких просив розірвати договір оренди земельної ділянки, яка розташована за адресою: вул. Толстого, 51 у м. Джанкой загальною площею 4, 2 га, укладений між Джанкойською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” від 07 серпня 2002 року та просив зобов’язати товариство з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” повернути згідно з актом приймання-передачі Джанкойській міській раді вказану земельну ділянку.
Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 17 грудня 2007 року у справі №2-8/15593-2007 (суддя Чумаченко С.А.) позов Джанкойської міської ради задоволений в повному обсязі.
Розірвано договір оренди земельної ділянки від 07 серпня 2002 року, що розташована за адресою: вул.. Толстого, 51 в м. Джанкой, АРК загальною площею 4, 2 га, укладений між Джанкойською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія”, нотаріально посвідчений 07.08.2002 року та зареєстрований в реєстрі під № 842.
Товариство з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” зобов’язано повернути за актом приймання-передачі Джанкойській міській раді вказану земельну ділянку.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Не погодившись з рішенням суду, товариство з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” звернулось до господарського суду Автономної Республіки Крим з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та відмовити у задоволенні позовних вимог.
Доводи апеляційної скарги товариства з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” обґрунтовані неповним з’ясуванням господарським судом обставин, що мають значення для справи, а також порушенням норм матеріального та процесуального права.
Так, апелянт стверджує, що місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку про те, що відповідач порушує умови Договору в частині використання спірної земельної ділянки не за її цільовим призначенням, що спростовується доказами, які містяться в матеріалах справи.
Також, як вважає апелянт, судом в основу оскаржуваного рішення покладено Акт комісії Джанкойської міської ради від 10 грудня 2007 року, яким встановлено, що для будівництва торгівельно-сервісного центру земельна ділянка не використовується, що не відповідає дійсним обставнам справи.
Також, апелянт стверджує, що судом першої інстанції не було враховано, що позивачем був порушений порядок досудового врегулювання спору, оскільки він не звертався до товариства з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” з будь-якими пропозиціями відносно зміни або розірвання договору.
Переглянувши постанову суду першої інстанції в порядку статей 99, 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступне.
На підставі рішення 1-ої сесії Джанкойської міської ради ХХІV скликання № 25 від 17 травня 2002 року „Про надання земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” 07 серпня 2002 року між Джанкойською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” був укладений договір оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Джанкой, вул. Толстого, 51.
Згідно з пунктом 1.1 Договору орендодавець, Джанкойська міська рада, передає, а орендар, товариство з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія”, бере в оренду земельну ділянку, розташовану за адресою: м. Джанкой, вул. Толстого, 51 загальною площею 4, 2 га для розміщення та наступної експлуатації торгово-сервісного центру та зони відпочинку із збереженням багаторічних зелених насаджень, з земель запасу Джанкойської міської ради не наданих у власність або користування для комерційного використання, план (схема) якого є невід’ємною частиною цього договору.
Пунктом 2.1 Договору визначено, що договір укладений строком на 49 років для здійснення підприємницької діяльності, початок дії якого обчислюється діючим законодавством.
Пунктом 4.1 Договору передбачено, що земельна ділянка передається з метою несільськогосподарського використання. Зміна цільового використання орендованої земельної ділянки на період дії Договору не допускається.
Договір оренди земельної ділянки від 07 серпня 2002 року посвідчений 07 серпня 2002 року приватним нотаріусом Джанкойського міського нотаріального округу Автономної Республіки Крим та зареєстрований в реєстрі за № 842.
27 квітня 2006 року та 01 травня 2007 року між Джанкойською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” укладені Додаткові угоди за № 1 та № 2 до Договору оренди від 07 серпня 2002 року, у відповідності до яких визначена вартість орендованої земельної ділянки на період будівництва та після здачі в експлуатацію, встановлений новий розмір орендної плати за користування земельною ділянкою.
06 грудня 2007 року Джанкойською міською радою на адресу товариства з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” направлений лист про необхідність направлення в строк до 10 грудня 2007 року до міської ради представника відповідача для участі в роботі комісії з метою комісійного обстеження ступеня освоєння та встановлення факту використання або невикористання товариством з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” спірної земельної ділянки.
За результатами перевірки 10 грудня 2007 року комісією Джанкойської міської ради був складений акт, згідно з яким при обстеженні земельної ділянки по вул. Л. Толстого, 51 у м. Джанкой було встановлено, що об’єкт містобудування (торгово-сервісний центр) на вказаній земельній ділянці не збудований та не зданий в експлуатацію, зона відпочинку не створена, роботи не ведуться. Комісія дійшла висновку про те, що у період з 2004 року по 2007 рік спірна земельна ділянка не використовується з метою, передбаченою договором.
Вважаючи зазначене порушенням умов договору оренди земельної ділянки та підставою для його дострокового розірвання, позивач звернувся із вказаною позовною заявою до господарського суду Автономної Республіки Крим.
Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, судова колегія дійшла висновку про наявність підстав для її задоволення, виходячи з наступного.
У відповідності до статті 1 Закону України „Про оренду землі” оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 2 Закону передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Приймаючи рішення у справі, суд першої інстанції обґрунтував його використанням товариством з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” земельної ділянки, наданої в оренду, не за її цільовим призначенням.
Однак, судова колегія не може погодитися із вказаним висновком суду, виходячи з наступного.
Згідно зі статтею 32 Закону України „Про оренду землі” на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
У відповідності до пункту „а” статті 143 Земельного кодексу України примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Згідно зі статтею 1 Закону України „Про землеустрій” цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Склад та цільове призначення земель України визначені главою 4 розділу ІІ Земельного кодексу України, згідно з вимогами якої землі України за основним цільовим призначенням поділяються на відповідні категорії (сільськогосподарського призначення, громадської та житлової забудови тощо), встановлення та зміна яких здійснюється у визначеному законом порядку, і недотримання цього порядку тягне відповідні наслідки.
Системний аналіз вказаних правових норм дає підстави для висновку, що передбачене договором використання земельної ділянки в комерційних цілях - під розміщення та наступну експлуатацію торгівельно-сервісного центра не є її цільовим призначенням, а лише умовами її використання відповідно до договору оренди.
Відповідна позиція також висловлюється у оглядовому листі Вищого господарського суду України „Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з орендою земельних ділянок” № 01-8/918 від 30 листопада 2007 року.
Як вбачається із договору, зокрема пунктів 1.1 та 4.5, його умовами не передбачено обов’язку відповідача закінчити будівництво торгівельно-сервісного центру у певний строк та здати його в експлуатацію.
У матеріалах справи міститься дозвіл Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у м. Джанкой № 57 від 05 серпня 2002 року на будівництво торгівельно-сервісного центру на 1500 місць по вул. Л. Толстого, 51 у м. Джанкой строком дії до 05 серпня 2004 року. Рішенням виконавчого комітету Джанкойської міської ради № 210 від 16 червня 2005 року відповідачу було надано дозвіл на будівництво об’єкту. 16 червня 2005 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Джанкой видано дозвіл № 10, яким відповідачу дозволено будівництво відповідно до проектної документації.
Матеріалами справи підтверджується, що згідно з вимогами Закону України „Про основи містобудування”, Закону України „Про планування та забудову територій”, інших нормативно-правових актів за замовленням позивача Державним проектно-дослідницьким інститутом „Кримпроектреконструкція” при Державному комітеті по житлово-комунальному господарству Криму розроблено робочий проект будівництва торгівельно-сервісного центру на 1500 місць по вул. Л. Толстого, 51 у м. Джанкой.
Вказаний проект було погоджено відповідачем у встановленому порядку. Зокрема, у відповідності до зазначеного проекту, здійснення будівництва торгівельно-сервісного центру передбачено у чотири етапу.
Також, як вбачається з матеріалів справи, після отримання ордеру № 21 від 09 липня 2003 року та зносу аварійних дерев товариство з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” у відповідності до умов договору, розпочало перший етап будівництва, про що було надруковано повідомлення у газеті „Заря Присивашья”.
Враховуючи вищевикладене, судова колегія погоджується з твердженням апелянта про те, що висновок суду першої інстанції щодо невикористання земельної ділянки відповідачем за її цільовим призначенням та її невикористання взагалі є необґрунтованим та таким, що не відповідає дійсним обставинам справи.
Стосовно посилання суду першої інстанції на Акт комісії Джанкойської міської ради від 10 грудня 2007 року, судова колегія вважає за необхідне зазначити наступне.
У відповідності до статті 5 Закону України „Про державний контроль за використанням та охороною земель” державний контроль за використанням земель здійснюють спеціально уповноважені органи виконавчої влади з питань земельних відносин. Саме на цій орган законодавством покладено обов’язок контролювати правомірність використання земельних ділянок.
Таким спеціально уповноваженим органом на території Джанкойського району є відділ Північно-Кримського регіону Держземінспекції Криму, яким не приймалось будь-яких рішень про використання відповідачем земельної ділянки не за її цільовим призначенням, посадові особи товариства з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” до відповідальності за порушення земельного законодавства не притягувалися.
У відповідності до підпунктів 5.1, 5.2 Договору орендар повертає орендодавцю вказану земельну ділянку по закінчені строку договору оренди або у випадку його дострокового припинення по акту, що складається в простій письмовій формі. Крім вищевказаних обставин договір оренди може бути розірваний по письмовому повідомленню другої сторони не менш ніж за три місяці з таких підстав:
а) придбання земельної ділянки орендарем у власність;
б) примусового викупу земельної ділянки у випадку громадської необхідності;
в) неможливості використання земельної ділянки за обставин, які не залежать від сторін (форс-мажор);
г) у випадку ліквідації юридичної особи –орендаря.
Жодна із зазначених обставин не має місця у даному випадку.
Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов’язковим для виконання сторонами.
Згідно зі статтею 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Пропозіції щодо розірвання спірного договору позивач орендарю не надсилав.
На підставі викладеного судова колегія дійшла висновку про невідопвідність виновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, що дає підстави суду апеляційної інстанції для скасування прийнятого у справі рішення та відмови у задоволенні позовних вимог Джанкойської міської ради.
У зв’язку із скасуванням прийнятого у справі рішення, накази господарського суду Автономної Республіки Крим від 09 січня 2008 року слід вважати такими, що не підлягають виконанню.
Керуючись статтями 99, 101, пунктом 2 статті 103, пунктом 3 частини 1 статті 104, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю „Мега-Таврія” задовольнити.
2. Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 17 грудня 2007 року у справі № 2-8/15593-2007 скасувати.
3. Прийняти нове рішення у справі.
В задоволенні позову відмовити.
4. Накази господарського суду Автономної Республіки Крим від 09 січня 2008 року вважати такими, що не підлягають виконанню.
Головуючий суддя І.В. Антонова
Судді О.Л. Котлярова
М.І. Ткаченко