РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

П О С Т А Н О В А

07 травня 2012 року Справа № 20/5007/120/11

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Бучинська Г.Б.

судді Дужич С.П.

судді Саврій В.А.

при секретарі судового засідання Кнапець М.В.

за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_1

відповідача - ОСОБА_2 (дов. в матеріалах справи)

розглянувши апеляційну скаргу Відповідача ТОВ "Люцина" на рішення господарського суду Житомирської області від 12.01.12 р. у справі № 20/5007/120/11 (суддя Гнисюк С.Д.)

за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЛЮЦИНА"

про стягнення 440000,00 грн. орендної плати, 37860, 00 грн. інфляційних нарахувань, 25698,53 грн. пені.

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ЛЮЦИНА"

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

про визнання договору оренди нежитлової будівлі від 19.06.2008 р. недійсним

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа -суб'єкт підприємницької діяльності ОСОБА_1 (АДРЕСА_1) звернувся в господарський суд Житомирської області з позовною заявою (т. 1, а.с. 3-4) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Люцина" (м. Житомир, вул. Косовського, 61) про стягнення (з урахуванням зменшення позовних вимог) 440 000 грн. заборгованості по сплаті орендної плати, 37 860 грн. інфляційних нарахувань, 25 698,53 грн. пені.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Люцина" (м. Житомир, вул. Косовського, 61) подало до господарського суду Житомирської області зустрічний позов (т. 1, а.с. 106-107) до Фізичної особи -суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 (АДРЕСА_1) про визнання договору оренди від 19.06.08 р. недійсним.

Рішенням господарського суду Житомирської області від 12.01.12 р. (т. 3, а.с. 118-124) первісний позов задоволено, в задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Не погоджуючись із винесеним рішенням суду першої інстанції відповідач звернувся з апеляційною скаргою (т. 4, а.с. 3-9) до Рівненського апеляційного господарського суду, в якій, просить рішення господарського суду Житомирської області від 12 січня 2012 року у даній справі скасувати та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позову про стягнення орендної плати.

Не погоджуючись з доводами, наведеними в апеляційній скарзі, ФОП ОСОБА_1 подав відзив на апеляційну скаргу (т. 4, а.с. 26-31), в якому просить відхилити апеляційну скаргу та задоволити позовні вимоги по сплаті заборгованості.

Ухвалою від 04.04.12 р. (т. 4, а.с. 51-52) розгляд справи відкладено на 24.04.12 р. об 11:00 год.

В судовому засіданні від 24.04.12 р. оголошено перерву до 07.05.12 р. об 12:00 год.

В судовому засіданні апеляційний суд за власною ініціативою здійснював розгляд справи за допомогою звукозаписувальних технічних засобів (диск CD-R, серійний номер 120639RC15).

Рішенням господарського суду першої інстанції встановлено, що 19.06.2008р. між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Люцина" укладено договір оренди нежитлового приміщення, підписаний представниками обох сторін та скріплений печатками. Договір оренди діє з 19.06.2008 року по 09.06.2011р., тобто термін його дії становить 2 роки та 11 місяців.

На підставі акта передачі приймання приміщення від 19.06.2008р. орендодавець передав, а орендар прийняв у тимчасове платне користування приміщення загальною площею 1073,20 м.кв.

Оскільки, починаючи з моменту укладення договору оренди, відповідач (за первісним позовом) свої зобов'язання щодо сплати орендних платежів належним чином не виконував, на день розгляду справи за останнім існує заборгованість з орендної плати в сумі 440 000,00 грн. за період з 10.11.2008 р. по 10.10.2011р.

Крім того, договір оренди будинку споруди (іншого об'єкта нерухомості) № 2 від 01.09.2007р. укладений між позивачем (за первісним позовом) та відповідачем (за первісним позовом). Договір підписаний повноважним на те директором ТОВ "Люцина" ОСОБА_3 та в подальшому схвалений діями товариства.

Судом встановлено, що договір № 2 від 01.09.2007р. припинив свою дію, оскільки строк, на який його було укладено складає 11 місяців з моменту прийняття об'єкта, що орендується за актом здачі-приймання. Суд першої інстанції зазначає, що сторонами не надано доказів продовження строку дії вищезазначеного договору.

Господарський суд Житомирської області прийшов до висновку про відсутність правових підстав для визнання спірного договору недійсним та про задоволення зустрічного позову.

В апеляційній скарзі відповідач стверджує, що в матеріалах справи відсутній договір оренди від 19.06.08 р., який би містив підпис директора ТОВ "Люцина" ОСОБА_3, скріплений оригінальною печаткою. На примірнику договору оренди від 19.06.11 р. міститься відбиток, нанесений комп'ютерним шляхом печатки відповідача.

Крім того, на момент укладення оспорюваного договору ОСОБА_3 не мав повноважень на підписання договори оренди без дозволу засновників товариства, про що було відомо ОСОБА_1.

Підтвердженням того, що договір оренди нежитлового приміщення від 19.06.08 р. відповідачем не схвалювався та не укладався є той факт, що станом на 19.06.08 р. діяв вищевказаний договір оренди № 2 від 01.09.07 р., термін оренди по якому мав закінчитися 01.08.08 р.

З 01.08.08 р. і по даний час позивач вимоги про повернення орендованого за договором оренди будинку, споруди № 2 від 01.09.07 р. приміщення відповідачу не надсилав.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 наголошує на тому, що ОСОБА_3 підтвердив підписання ним договору з усіма додатками та не заперечив дійсність печатки відповідача, що в свою чергу підтверджується експертним висновком. При цьому, ОСОБА_3 сам звертався до позивача з приводу підписання Договору 2008 р., адже товариству необхідно було продовжити відповідні ліцензії та торгівельні патенти, а термін дії договору 2007 р. мав закінчитись 09.06.08 р.

Відповідно до п. 9.3.2 Договору, при порушенні орендарем строків оплати за оренду приміщення, орендодавець має право відмовитись від Договору, однак не зобов'язаний відмовлятись.

ФОП ОСОБА_1 звертає увагу, що відповідно до ст. 627 ЦК України, сторони є вільними при укладанні договору, при цьому оскаржуваний договір запропонував підписати йому ОСОБА_3, який з 09.06.08 р. мав право підпису при укладанні договорів, що засвідчено протоколом загальних зборів відповідача на укладання договору поруки з ПАТ "Форум", не було жодних обмежень директора.

Позивач переконаний, що заперечення відповідача спочатку існування договору, печатки підприємства, а потім відсутності повноважень ОСОБА_3 на підписання цього договору, засвідчує обман товариства, з метою уникнення відповідальності. Станом на 26.03.12 р. товариство не розрахувалось з ОСОБА_1 за оренду приміщення взагалі.

Враховуючи те, що починаючи з 09.06.11 р. товариства не звільнило орендоване приміщення, позивач вважає можливим застосувати п. 9.4 Договору оренди.

Крім того, договір оренди № 2 від 01.09.07 р. вже закінчено. Позивач стверджує, що після перевірки бухгалтерії він знайшов підтвердження використання товариством договору оренди від 19.06.08 р. для здійснення підприємницької діяльності, а саме копії: торгового патенту № 771258, ліцензії на право торгівлі лікарськими засобами № 493699, лист № 17/02-05-07 від 05.01.11 р.; посвідчення для перевірки; копії акта державної інспекції з лікарських засобів від 25.01.11 р., протоколу ЖИ № 000046 про адміністративне порушення та накладання штрафу на керівника аптеки; припису про усунення правопорушення в аптеці № 68 від 07.04.11 р.; повідомлення, в якому чітко зазначено наявність договору оренди на приміщення, термін дії закінчується 08.06.11р. Наявність існування усіх вищезазначених доказів, доводить наявність Договору оренди від 19.06.08 р., підписаного сторонами за власним бажанням з подальшою метою його виконання.

ФОП ОСОБА_1 вважає, що враховуючи строк позовної давності в 3 роки, з урахуванням потрійного розміру орендної плати після закінчення терміну договору оренди, заборгованість відповідача перед позивачем складала 440 000 грн., тому суду першої інстанції правильно застосував норми ГПК України при визначенні суми боргу.

Вимога про визнання угоди недійсною з мотивів відсутності належних повноважень представника на укладання угоди задоволенню не підлягає.

Заслухавши пояснення представників позивача, відповідача, розглянувши матеріали та обставини справи, апеляційну скаргу, відзив на апеляційну скаргу, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом при винесенні рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційну скаргу слід задоволити, а оскаржуване рішення скасувати, виходячи з наступного.

Господарський суд першої інстанції первісний позов в частині стягнення 440 000 грн. заборгованості по орендній платі за період з 10.11.08 р. по 10.10.11 р., 25 698 грн. 53 коп. пені, 37 860 грн. інфляційних задоволив. При цьому в суму заборгованості по орендній платі судом включено штраф, передбачений п. 9.4 договору, за несвоєчасне повернення предмету оренди в розмірі потрійної орендної плати за період липень-жовтень 2011р. В задоволенні зустрічних позовних вимог про визнання недійсним договору оренди від 19.06.2008р. господарський суд Житомирської області області відмовив.

Апеляційний суд не погоджується з рішенням суду першої інстанції, у зв'язку з наступним.

Як встановлено судом першої інстанції, 19.06.2008 р. між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Люцина" (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення (т. 1, а.с. 24-28).

Саме даний правочин позивач визначає правовою підставою для звернення з позовними вимогами про стягнення 440 000 грн. боргу зі сплати орендної плати, 25 698,53 грн. пені та 37 860 грн. інфляційних нарахувань.

При цьому відповідач за первісним позовом заперечує дійсність даного договору, звернувшись до суду з зустрічною позовною вимогою про визнання даної угоди недійсною.

Надаючи оцінку доказам при розгляді зустрічної позовної вимоги господарський суд Житомирської області прийшов до висновку про дійсність даного договору, який апеляційний суд вважає помилковим виходячи з наступного.

Як встановлено судом першої інстанції, 19.06.2008р. між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (далі позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Люцина" (далі відповідач за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом, орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення.

У відповідності до статті 11 ЦК України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки, до підстав виникнення цивільних прав та обов'язків відносять договори та інші правочини.

У відповідності до п. 6 ст. 283 ГК України, якою врегульовано відносини оренди майна у сфері господарювання встановлено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України, ч. 1 ст. 283 ГК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк для здійснення господарської діяльності.

Згідно ст.. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладено договір оренди; орендна плата із врахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Відповідно до п. 1.1 договору, орендодавець надає, а орендар отримує у тимчасове платне користування Приміщення для здійснення господарської діяльності. При необхідності змінити цільове призначення використовуваного приміщення, дані зміни здійснює орендар за письмовим погодженням орендодавця за свій рахунок. У випадку здійснення орендарем господарської діяльності, яка потребує ліцензування орендар несе відповідальність за її отримання.

Приміщення, передане в оренду орендареві за даним договором, належать орендодавцю на праві власності (п. 1.2 договору).

Водночас, у відповідності до розділу договору "загальні положення" Приміщенням вважається будівля багатофункціонального комплексу літ. "А", що складається з приміщення магазину продовольчих та непродовольчих товарів, кафе, аптеки, перукарні, фізкультурно-оздоровчого призначення та дозвілля, загальною площею 1073,20 кв.м., що розташована в м. Житомир, вул. Бориса Тена, 83/38.

Згідно із п. 3.1 договору, строк оренди за цим договором встановлюється з дня підписання сторонами акта передачі та приймання приміщення (форма якого викладена у додатку № 2 до цього договору) та до дати закінчення і становить 2 роки 11 місяців 20 днів без нотаріального посвідчення та з обов'язковим підписанням та нотаріальним посвідченням даного договору за один календарний місяць до дати закінчення його дії строком на 49 років.

Згідно розділу договору "Загальні положення", орендна плата -плата за використання Приміщень, що сплачується орендарем орендодавцеві згідно статті 4.1 цього договору.

За користування Приміщенням орендар щомісячно сплачує на користь орендодавця кошти в сумі 10 000,00 грн. надалі - "орендна плата" (п. 4.1 договору).

Відповідно до п. 5.1 договору орендодавець передає приміщення орендарю у триденний строк з дня укладання цього договору за актом передачі та приймання приміщення.

Після підписання акта передачі та приймання приміщення, орендодавець забезпечує орендареві безперешкодний доступ до приміщення (п. 5.3 договору).

Згідно акта приймання та передачі приміщення, що є додатком 2 до договору та його невід'ємною частиною, орендодавець передає, а орендар приймає, 19 червня 2008 року, у тимчасове платне користування приміщення за адресою -будівля багатофункціонального комплексу літ. "А", що складається з приміщення магазину продовольчих та непродовольчих товарів, кафе, аптеки, перукарні, фізкультурно-оздоровчого призначення та дозвілля загальною площею 1073,20 кв.м., що розташована в м. Житомир, вул.. Бориса Тена, 83/38.

Крім того, дослідивши зміст спірного договору оренди від 19.06.08 р. судом встановлено, що договір підписаний від орендодавця - ОСОБА_4 ОСОБА_1, від орендаря - ТОВ "Люцина"- ОСОБА_3.

При цьому, згідно із п. 9.1 статуту ТОВ "Люцина", вищим органом управління товариства є збори учасників, що складаються з учасників, або призначених ними представників. Представником учасника може бути особа, повноваження якої підтверджено нотаріально завіреним дорученням. Представників учасників призначають на строк, вказаний в дорученні. Учасник має право в будь-який час замінити свого представника на зборах учасників, довівши це до відома інших учасників.

В силу дії п. 9.3.3 Статуту, до виняткової компетенції зборів учасників належить призначення і відкликання директора.

Керівництво поточною діяльністю товариства здійснює його виконавчий орган - директор. Директор самостійно вирішує всі питання діяльності товариства, крім тих, що належать до виняткової компетенції зборів учасників. Директор підзвітний зборам учасників і організовує виконання їх рішень. Директор не може бути одночасно головою зборів учасників (п. 9.13 статуту).

Пунктом 9.14 Статуту передбачено, що директор може призначатися рішенням зборів учасників із складу учасників або найматись на конкретній основі.

При наймі Директора Товариства з ним укладають контракт, у якому визначено строки найму, права, обов'язки і відповідальність Директора перед зборами учасників і персоналом Товариства, умови його матеріального забезпечення і звільнення з посади з урахуванням гарантій, передбачених діючим законодавством (п. 9.15).

Відповідно до п. 1.1 Контракту з керівником підприємства від 26.05.08 р. (т. 1, а. с. 108-115), ОСОБА_3 призначений на посаду Директора Товариства протоколом зборів учасників № 4 від 25.05.08 р. Роботодавець доручає Директору здійснювати загальне керівництво Товариством з дотриманням умов, передбачених цим контрактом.

Згідно п. 1.6 Контракту, директору встановлюється випробувальний термін строком 3 місяці.

Директор без письмової згоди роботодавця не має право, на період випробувального терміну (3 місяці з дня підписання цього контракту) підписувати будь-які договори, вчиняти інші правочини щодо продажу, купівлі, обміну, передачі в оренду, взяття в оренду, надання або взяття в безоплатне тимчасове користування підприємствами, організаціями, установами, фізичними особами-підприємцями чи громадянами споруд, будівель, обладнання, транспортних засобів, сировини, інвентаря, засобів виробництва та інших матеріальних цінностей, а також списання їх з балансу підприємства (п. 3.4.1 Контракту).

Враховуючи вищевикладене, апеляційний суд приходить до висновку, що під час підписання спірного договору від 19.06.11 р. ОСОБА_3 знаходився на трьохмісячному випробувальному терміні (з 26.05.08 р. по 26.08.08 р.) та не мав повноважень підписувати даний вид угод без дозволу засновників товариства.

Разом з тим, додатковим доказом того що, що ФОП ОСОБА_1 повинен був бути відомий факт обмеження повноваження директора ТОВ "Люцини" ОСОБА_3, щодо підписання угод від імені товариства, є протокол № 5 Загальних зборів від 09.06.08 р. (т. 4, а.с. 67), на яких розглядалося питання щодо надання фінансової поруки товариства з забезпечення виконання зобов'язань по кредитному договору, який буде укладений між ОСОБА_1 (позивачем у справі) та АКБ "Форум".

Рішенням даних зборів було уповноважено ОСОБА_3 на підписання всіх документів, що пов'язані з фінансовою порукою. У зв'язку з тим, що товариство забезпечувалось зобов'язання ОСОБА_1, суд робить висновок, що останній був обізнаний з порядком укладення угод від імені товариства та з необхідністю відповідного погодження на їх укладення для директора ОСОБА_3

Крім того, дослідивши докази наявні в матеріалах справи, суд констатує те, що в матеріалах відсутні докази того, що роботодавець, відповідно до п. 3.4.1 Контракту, давав ОСОБА_3 письмову згоду, на укладання договору оренди, чи дії товариства свідчать про схвалення даного договору.

В силу дії ст. 65 ГК України, для того, щоб вчинити правочин орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, повинна мати необхідних обсяг дієздатності і зобов'язана не перевищувати своїх повноважень.

Згідно ч. 3 ст. 92 ЦК України, орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов'язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.

Перевищення повноважень - це довільне збільшення представником обсягу права на здійснення правочинів, який встановлено вказівками особи, яку представляють, або нормами права. При перевищенні повноважень представник зі своєї ініціативи розширює межі наданого йому повноваження, не погодивши такий відступ з особою, яку представляють.

Як правило, договір укладається шляхом, укладання документа, що визначає її зміст, і підписується безпосередньо особою, від імені якої вона укладена або іншою особою, яка діє в силу повноважень, заснованих, зокрема, на законі, довіреності, установчих документах. Для укладення угод органи юридичної особи не потребують довіреності, якщо вони діють в межах повноважень, наданих законом, іншим правовим актом або установчими документами (аналогічна правова позиція викладена у п. 9 роз'яснень Вищого арбітражного суду України від 12.03.1999р. № 02-5/111).

Статтею 239 ЦК України передбачено, що правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє.

Відповідно до ст. 241 ЦК України, правочин, вчинений з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину.

Правочин вважається схваленим, зокрема, у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання. Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки з моменту вчинення цього правочину.

Апеляційний суд не погоджується з твердженням ФОП ОСОБА_1 та висновком суду першої інстанції щодо вчинення дій ТОВ "Люцина", що свідчать про схвалення правочину, оскільки вони суперечать матеріалам справи.

У відповідності до умов договору від 19.06.2008 р. та акта приймання передачі предметом оренди є приміщення в м. Житомирі, вул.. Бориса Тена, 83/38 загальною площею 1073,20 кв.м., а відтак саме дане приміщення даною площею мало б бути передано ОСОБА_1 ТОВ "Люцина" на виконання умов договору.

Водночас в додаткових примітках в акті зазначено, що фітнес центр (2 поверх будівлі) використовується власником ОСОБА_1 за призначенням.

Як було з'ясовано в судовому засіданні, що підтверджується протоколом звукозапису від 24.04.2012р., та визначено договором від 19.06.2008р., 1073,20 кв.м. площа всього приміщення і становить площу об"єкта, що є предметом договору від 19.06.2008р.

Як стверджує позивач за зустрічним позовом та не заперечує відповідач за цим позовом (ФОП ОСОБА_1М.), ТОВ "Люцина" орендувало лише частину приміщення, яка визначена попередніми договорами (2006р. та 2007р.) загальною площею 790 кв.м., що включала в себе: приміщення магазину продовольчих і непродовольчих товарів, приміщення аптеки та кафе. При цьому приміщення фізкультурно-оздоровчого призначення використовувалося власником (ФОП ОСОБА_1М.) з метою організації фітнес центру і в оренду ТОВ "Люцина" не передавалося.

А відтак висновок суду та твердження ФОП ОСОБА_1 про схвалення правочину діями товариства є помилковим, оскільки жодних дій щодо передання об'єкта зазначеною в договорі та акті площею 1073,2 кв.м. в оренду та прийняття її ТОВ "Люцина" і використання за призначенням станом на час укладення спірного договору та розгляду справи сторонами угоди не вчинялося.

Твердження ФОП ОСОБА_1, що вчинення дій товариством на схвалення договору від 19.06.2008р. слід вважати використання даної угоди при одержанні ліцензії на торгівлю лікарськими засобами від 22.12.2009 р. (т. 4 а.с. 32), суд оцінює критично, оскільки діями на схвалення правочину визнаються лише ті дії, які випливають зі самого змісту правочину. В даному випадку між сторонами укладено договір оренди, а відтак діями на схвалення правочину могли б бути дії, що свідчать про прийняття його до виконання, зокрема прийняття товариством об'єкта оренди, що є предметом договору, здійснення оплати коштів за оренду та ін. Окрім того, ФОП ОСОБА_1 не надано доказів, що для отримання ліцензії ТОВ "Люцина" використовувало договір від 19.06.2008 р., посилання на даний договір міститься лише в п. 2.2 акта перевірки додержання ліцензійних умов провадження господарської діяльності з роздрібної торгівлі лікарськими засобами від 25.01.2011р.

У відповідності до ст. 34 ГПК України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Вирішуючи спори про визнання угод недійсними, господарський суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону; додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору (аналогічна правова позиція викладена у п. 1 роз'яснення Вищого арбітражного суду України від 12.03.1999 № 02-5/111 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними).

За загальним правилом ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою -третьою, п'ятою та шостою ст.. 203 ЦК України.

У відповідності до частин 2, 5 ст. 203 ЦК України, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

З матеріалів справи вбачається, що:

- договір від 19.06.2008р., предметом якого є оренда приміщення площею 1073,2 кв.м. не спрямований на реальне настання правових насілдків, оскільки впродовж дії даного договору, всупереч його істотних умов, приміщення площею 1073,2 кв.м. в м. Житомирі, вул. Бориса Тена, 83/38 ФОП ОСОБА_1 Товариству з обмеженою відповідальністю "Люцина" не передавалося;

- директор ОСОБА_3, укладаючи договір від 19.06.2008р., діяв поза межами повноважень, наданим йому товариством, в порушення п. 3.4.1 контракту від 26.05.2008р., у зв'язку з чим договір від 19.06.2008р. слід вважати недійсним на підставі ч. 2, 5 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України.

Окрім того, на думку апеляційного суду, судом першої інстанції не досліджено в повному обсязі правовідносини, які склалися між сторонами справи. Зокрема в матеріалах справи містяться договори оренди, укладені ФОП ОСОБА_1 та ТОВ "Люцина" від 01.10.2006р. та 01.09.2007р., у відповідності до умов яких ФОП ОСОБА_1, як орендодавець передає, а ТОВ "Люцина" як орендар бере в тимчасове володіння споруду в м. Житомирі, вул. Бориса Тена, 83/38 загальною площею 790,5 кв.м. Об'єкт, що орендується надається орендарю для використання і пристосування під магазин продовольчих товарів аптеку, більярдну та кафе.

Тобто правовідносини оренди між сторонами є триваючими в часі, а тому зайняття частини приміщення ТОВ "Люцина" впродовж 2008-2011р. не може свідчити про схвалення товариством саме правочину від 19.06.2008р.

Також суд звертає увагу на те, що у відповідності до умов договору оренди будинку споруди (іншого об'єкта нерухомості) № 2 від 01.09.2007р. (т. 1 а.с. 54-56), (т. 4 а.с. 63-65), ФОП ОСОБА_1, як орендодавець, передає, а ТОВ "Люцина", як орендар, бере в тимчасове володіння споруду в м. Житомирі, вул.. Бориса Тена, 83/38 загальною площею 790,5 кв.м. Об'єкт, що орендується, надається орендарю для використання і пристосування під магазин продовольчих товарів аптеку, більярдну та кафе і вважається переданим з моменту підписання акта здачі-приймання (п.п. 2.1, 3.6 договору).

Відповідно до п. 4.1 договору № 2 від 01.09.2007р., термін його дії складає 11 місяців з моменту прийняття об'єкта, що орендується за актом здачі-приймання.

Повернення орендодавцю об'єкта, що орендується здійснюється двосторонньою комісією, що складається із представників сторін. При передачі об'єкта складається акт здачі-приймання, який підписується членами двосторонньої комісії. Об'єкт, що орендується вважається фактично переданим орендодавцю з моменту підписання акта здачі-приймання (п.п. 8.1, 8.5, 8.6 договору).

У відповідності до акта прийому-передачі орендованого майна за договором № 2 від 01.09.2007р. (т. 4 а.с. 66) орендодавець ФОП ОСОБА_1 передав, а орендар ТОВ "Люцина" прийняло в строкове платне користування згідно договору № 2 від 01.09.2007р. нежитлове приміщення загальною площею 790,5 кв.м., що знаходиться в м. Житомирі, вул.. Бориса Тена, 83/38.

Акт про повернення даного приміщення після закінчення дії договору в ході розгляду справи судом не здобуто, а сторонами не надано.

У відповідності до вимог ст. 284 ГК України, 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

Враховуючи відсутність заяви будь-якої зі сторін про припинення дії договору оренди № 2 від 01.09.2007р. та відсутність доказів виконання умов договору щодо передачі об'єкта оренди після закінчення дії договору, суд робить висновок, що правовою підставою для правовідносини оренди, що склалися між сторонами впродовж 2008р. та 2011р. слід вважати договір від 01.09.2007р.

Крім того, апеляційний суд звертає увагу, що згідно п. 4.1 договір № 2 від 01.09.2007р. укладено строком на 11 місяців, тобто до 01.08.2008 р.

Договір, що оспорюється ТОВ "Люцина", укладено 19.06.2008р. тобто в межах дії договору оренди № 2 від 01.09.2007р.

Підстави припинення договору оренди визначено ч. 2 ст. 291 ГК України, якою не передбачено припинення діючого договору на підставі укладення іншого договору.

Чинне законодавство, а саме ст. 604 ЦК України, ст. 204 ГК України передбачає можливість припинення зобов'язання за домовленістю сторін, тобто заміну первісного зобов'язання новим зобов'язанням між тими ж сторонами (новація).

Однак, намір замінити одне зобов'язання іншим (новим) у тексті угоди повинен бути прямо і недвозначно виражений.

Водночас договір від 19.06.2008р. не містить додаткової умови щодо припинення зобов'язань за договором № 2 від 01.09.2007р., як і не містить умови щодо заміни одного зобов'язання (за договором від 01.09.2007р.) іншим (за договором від 19.06.2008р.) - новація, а відтак факт його укладення не може припинити зобов'язання за договором від 01.09.2007р.

Тобто на час укладення договору від 19.06.2008р. об'єкт оренди був обтяжений діючим первісним зобов'язанням.

Ч. 1 ст. 215 ЦК України передбачає, що підставою для недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 ст.203 цього кодексу. Згідно ч. 5 ст. 203 ЦК України для чинності правочину він має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Разом з тим, укладаючи договір оренди від 19.06.2008р. на об'єкт нерухомості по ОСОБА_5, АДРЕСА_2, який обтяжений діючим первісним і не припиненим зобов'язанням сторони не дотримались реальності настання правових наслідків, що обумовлені вказаним правочином. Тобто, правові наслідки, які передбачені правочином від 19.06.2008р. про передачу в оренду об'єкта, частина якого вже знаходиться в оренді, без припинення останнього є нереальні.

Враховуючи викладене, суд вважає, договір від 19.06.2008р. не відповідає вимогам ч. 2, 5 ст. 203 ЦК України.

Згідно ст.. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю, у зв'язку з чим позовні вимоги про стягнення боргу зі сплати орендної плати, інфляційних нарахувань та пені, виходячи з умов договору оренди від 19.06.2008р., задоволенню не підлягають.

Водночас суд звертає увагу, що правовідносини, що склалися між сторонами, за своєю правовою природою є правовідносинами оренди. Договір оренди у відповідності до ст. 283 ГК України, 762 ЦК України є оплатним. А відтак орендодавець не позбавлений права на звернення до суду про стягнення заборгованості по сплаті орендної плати, визначивши при цьому інші правові підстави виникнення правовідносин.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЛЮЦИНА" на рішення господарського суду Житомирської області від 12.01.12 р. у справі № 20/5007/120/11 задоволити.

Рішення господарського суду Житомирської області від 12.01.12 р. скасувати. Прийняти нове рішення. В задоволенні первісного позову фізичної особи - суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЛЮЦИНА" 440 000 грн. боргу зі сплати орендної плати, 37 860 грн. 00 коп. інфляційних нарахувань, 25 698 грн. 53 коп. грн. пені - відмовити.

Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "ЛЮЦИНА" до фізичної особи - суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди від 19.06.08 р. задоволити.

Визнати недійсним договір оренди від 19.06.08 р., укладений між фізичною особою-суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЛЮЦИНА".

Стягнути з фізичної особи - суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 (АДРЕСА_1; НОМЕР_1) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ЛЮЦИНА" (10029, м. Житомир, вул. Котовського, 61; 30239788) 985 грн. судового збору за розгляд позовної заяви в господарському суді Житомирської області та 5 626 грн. 50 коп. судового збору за розгляд апеляційної скарги.

Доручити господарському суду Житомирської області видати наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня набрання постановою апеляційного господарського суду законної сили.

Головуючий суддя Бучинська Г.Б.

Суддя Дужич С.П.

Суддя Саврій В.А.