27.09.2012

Провадження № 22ц/2090/5741/2012

Справа № 2-а-1597/12 Головуючий 1-ї інстанції -Жмуд Н.М.

Категорія : договірна. Доповідач - Шевченко Н.Ф.

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 вересня 2012 року судова колегія судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області в складі :

головуючого - Шевченко Н.Ф.

суддів - Бобровського В.В., Кокоші В.В.

при секретарі - Каплоух Н.Б.

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою представника приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Петрівське»Свистуна Андрія Володимировича на рішення Лозівського міськрайонного суду Харківської області від 09 липня 2012 року по справі за позовом ОСОБА_2 до приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Петрівське»в особі директора Нехая Віктора Володимировича, третя особа Міськрайонне управління Держкомзему у м.Лозова і Лозівському районі Харківської області про дострокове розірвання договору оренди землі

В С Т А Н О В И Л А :

29 лютого 2012 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Петрівське» в особі директора Нехая Віктора Володимировича про дострокове розірвання договору оренди землі, посилаючись на те, що 12 листопада 2010 року в с. Петрівське, Лозівського району Харківської області між ним та відповідачем був укладений Договір оренди землі № 64 строком на 10 (десять) років. Відповідно вказаного Договору він передав у оренду власну земельну ділянку площею 5,4071 га. Умовами п.8 Договору передбачено, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі не менше 2% нормативної грошової оцінки земельної ділянки 1350,85 грн., або за згодою сторін у натурально-відбитковій формі. Посилався на те, що сторонами при укладенні договору оренди не було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору, зокрема, щодо розміру орендної плати, а також на те, що розмір цієї плати, передбачений договором на рівні 2% вартості земельної ділянки, не відповідає вимогам діючого законодавства. Він звертався до відповідача з вимогою про розірвання договору, але не отримав відповіді на звернення.

Крім того, відповідач у порушення умов Договору та положень ч.3ст.23 Закону України «Про оренду землі»приступив до використання земельної ділянки без державної реєстрації Договору.

Тому вважав, що є всі підстави для розірвання договору оренди землі відповідно ст. 28 Закону України «Про оренду землі».

В письмових запереченнях відповідач позов не визнав, посилаючись на його безпідставність, вказував, що всі умови договору оренди землі ним виконуються в повному обсязі. Та обставина, що державна реєстрація Договору проведена тільки 31 травня 2011 року не може бути підставою для розірвання договору оренди землі, оскільки не порушує права позивача.

Рішенням Лозівського міськрайонного суду Харківської області від 09 липня 2012 року позов ОСОБА_2 задоволено. Достроково розірвано договір оренди землі № 64 від 12 листопада 2010 року, укладений між приватно-орендним сільськогосподарським підприємством «Петрівське»в особі директора Нехая Віктора Володимировича та ОСОБА_2, зареєстрований в міськрайонному Управлінні Держкомзему у м.Лозова і Лозівському районі Харківської області за № 632390004000097 від 31 травня 2011 року.

Зобов*язано приватно-орендне сільськогосподарське підприємство «Петрівське»в особі директора Нехая Віктора Володимировича повернути ОСОБА_2 земельну ділянку розміром 5,4071 га, яка розташована на території Орільської селищної ради, право власності на яку посвідчено Державним актом серія ХР № 146373.

В апеляційній скарзі представник приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Петрівське»Свистун А. В., посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, просить рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 в повному обсязі.

Виходячи з вимог частини 3 статті 27 ЦПК України щодо неприпустимості зловживання сторонами своїми процесуальними правами, статті 303-1 ЦПК України щодо строку розгляду апеляційної скарги та статті 67 ЦПК щодо строків процесуальних дій, а також зважаючи на вимоги ч. 2 ст. 305 ЦПК України, колегія суддів визнала неявку ОСОБА_2 в судове засідання такою, що не перешкоджає апеляційному розгляду справи, оскільки через його неявку колегія суддів уже відкладала розгляд справи. Колегія суддів також враховує, що судову повістку про виклик до апеляційного суду на 11.09.2012 року на 10 годину 20 хвилин отримала його дружина, що підтверджується поштовим зворотнім повідомленням, та відповідно п.3 ст.76 ЦПК України вважається належним повідомленням.

Колегія суддів, перевіривши матеріали справи, заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення осіб, які приймали участь у справі, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення районного суду у відповідності до ст. 303 ЦПК України в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, котрим суд виконав всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, прийняте на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Статтею 214 ЦПК України передбачено, що при прийнятті рішення суд вирішує, зокрема, питання чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги та якими доказами це підтверджується, чи є інші фактичні дані, що мають значення для вирішення справи та докази, що їх підтверджують.

Вказані вимоги суд першої інстанції не виконав та ухвалив рішення, на підставі обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, хоча вони є недоведеними, що є підставою для скасування рішення суду відповідно до ст. 309 ЦПК з ухваленням нового рішення.

Так, відповідно до ст.ст.10, 60 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Задовольняючи позов ОСОБА_2 і, розриваючи договір оренди земельної ділянки, районний суд виходив із того, що відповідач неналежно виконував умови договору щодо оранки та культивації огороду позивача та приступив до використання земельної ділянки до державної реєстрації договору оренди землі.

Враховуючи зазначені обставини, суд першої інстанції прийшов до висновку, що позивач, відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі», має право на дострокове розірвання договору оренди землі, а тому позовні вимоги задовольнив.

Проте погодитись із такими висновками не можна, оскільки суд дійшов їх із порушенням норм матеріального та процесуального права.

Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_2 суд першої інстанції не прийняв до уваги вимоги ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», якою передбачені випадки припинення договору оренди землі шляхом його розірвання, тобто на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).

Судом першої інстанції встановлено і підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 5,4071 га на території Орільської селищної ради Лозівського району Харківської області (а.с.11).

12 листопада 2010 року він уклав з приватно-орендним сільськогосподарським підприємством «Петрівське»договір оренди цієї земельної ділянки строком на 10 років. Орендар зобов*язався виплачувати щорічно орендодавцеві орендну плату у розмірі 2% від вартості земельної ділянки, що становить 1350,85 грн., або за згодою сторін у натурально-відбиткофій формі: виплата орендної плати натуроплатою зерном, соняшником, цукром і культивація, оранка 12,5соток огороду із внесенням орендної плати в строк з 01.08. до 30.12 кожного року (а.с.7-10).

Як вбачається із змісту договору оренду, в ньому передбачено предмет договору, об'єкт оренди, строк дії договору, орендна плата, умови використання земельної ділянки, умови повернення земельної ділянки, обмеження(обтяження) щодо використання земельної ділянки, права та обов'язки сторін, зміна умов договору та і припинення його дії, відповідальність сторін.

Статтею 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору.

За змістом ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Також із матеріалів справи вбачається, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки, укладений у письмовій формі, пройшов відповідну державну реєстрацію, позивач мав необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення позивача було спрямоване на укладання договору оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Невід'ємною частиною договору оренди землі на підставі ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

З матеріалів справи вбачається, що при укладені договору оренди позивач у порядку, встановленому законом передав об'єкт оренди орендарю у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі від 12 листопада 2010 року (а.с.6).

Згідно із вказаним актом визначено межі спірної земельної ділянки в натурі.

Судом першої інстанції також встановлено, що сторони при укладанні договору оренди землі дійшли згоди щодо орендної плати, яка відповідачем протягом усього часу дії договору повністю виконувалась. Посиланням позивача про те, що він звертався до орендаря про підвищення до 5 відсотків орендної плати, судом першої інстанції дана оцінка.

Також починаючи з 12.11.2010 року ОСОБА_2 не звертався до приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Петрівське»з письмовою заявою про перегляд умов вищевказаного договору щодо зміни розміру орендної плати. Доказів з цього приводу ОСОБА_2 як до суду першої так і апеляційної інстанції не надано.

Проте, задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_2 про розірвання договору оренди землі з підстав порушення вимог законодавства про державну реєстрацію договору оренди, суд дійшов помилкового висновку, що проведенням відповідачем державної реєстрації після початку використання земельної ділянки, суттєво порушуються права позивача ОСОБА_2

Відповідно до ч. 1 ст. 20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі підлягає державній реєстрації і на підставі ч. 1 ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України, ч. 2 ст. 125 ЗК України та ст. 18 Закону України "Про оренду землі" є укладеним з моменту такої реєстрації.

Порядок державної реєстрації договорів оренди землі затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, а відповідно до Указу Президента України від 17 лютого 2003 року «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі у складі державного земельного кадастру», який в силу ст. 106 Конституції України є обов*язковим до виконання на території України, на Державний комітет України по земельним ресурсам покладено обов*язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок. Не зареєстрованим у встановленому законом порядку, договір не є укладеним.

Матеріали справи свідчать про те, що Державна реєстрація договору оренди від 12.11.2010 року була проведена міськрайонним управлінням Держкомзему у м.Лозова і Лозівському районі 31 травня 2011 року за реєстровим номером 632390004000097 (а.с.10)..

Під час реєстрації договору оренди уповноважена особа, яка проводить державну реєстрацію перевіряє відповідність договору оренди землі, вимогам Закону України «Про оренду землі»та Типового договору оренди землі.

Тобто на момент пред*явлення позову ОСОБА_2 про його розірвання, договір оренди уже був зареєстрований в установленому порядку.

Протягом усього часу відсутності такої реєстрації Договір сторонами виконувався, будь-яких претензій відносно його виконання позивачем не пред*являлось.

Крім того, заперечуючи проти позову, відповідач посилався на те, що спірний договір оренди землі укладений на ту ж земельну ділянку вдруге, попередній Договір оренди землі був укладений між ПОСП «Петрівське»та ОСОБА_2 01.01.2005 року, який також був зареєстрований в установленому порядку і термін дії реєстрації за вказаним договором спливав тільки 23.06.2011 року (а.с.95-98).

Тому з висновком суду про те, що відповідач не мав права приступати до використання земельної ділянки до повторної державної реєстрації Договору оренди землі погодитись не можна.

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі", який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні щодо даних правовідносин, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Оскільки суду не надано будь-яких доказів того, що невчасною реєстрацією договору оренди землі були порушені права позивача, колегія суддів прийшла до висновку, що рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 303, 304, 307, 309, 314, 316, 317, 319, 325 ЦПК України колегія суддів

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу представника приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Петрівське»Свистуна Андрія Володимировича задовольнити.

Рішення Лозівського міськрайонного суду Харківської області від 10 липня 2012 року скасувати і ухвалити нове рішення.

Відмовити ОСОБА_2 у задоволенні позову до приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Петрівське»про розірвання договору оренди землі № 64 від 12 листопада 2010 року.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, проте може бути оскаржене у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом 20 днів з дня набрання законної сили.

Головуючий

Судді