Провадження № 22ц/2090/7043/2012р. Головуючий 1 інст. Нев'ядомский Д.В.
Справа № 2018/3153/12/10
Категорія: договори Доповідач Кіпенко І.С.
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
8 листопада 2012 р. Судова колегія судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області в складі:
головуючого - Кіпенка І.С.,
суддів - Шаповал Н.М., Котелевець А.В.,
при секретарі - Макаренко Ю.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства «Регіон-Банк»на рішення Київського районного суду м. Харкова від 10 вересня 2012 року по справі за позовом ОСОБА_1 до Повного товариства «Ломбард Чепіль і Компанія», ОСОБА_2, Публічного акціонерного товариства «Регіон-Банк»про визнання недійсними угод, визнання переважного права на придбання квартири, переведення прав покупця, визнання права власності на квартиру та за зустрічним позовом Публічного акціонерного товариства «Регіон-Банк»до Повного товариства «Ломбард Чепіль і Компанія», ОСОБА_1, третя особа: ОСОБА_2 про визнання недійсним договору найму житла, -
в с т а н о в и л а:
В лютому 2012року ОСОБА_1 звернувся до суду з уточненим в подальшому позовом до Повного товариства «Ломбард Чепіль і Компанія», ОСОБА_2, ПАТ «Регіон-Банк», в якому просив суд визнати недійсним договір іпотеки №06-2-06-61/з від 20.06.2008р., а також договори №№1,2,3,4,5 про внесення змін до нього, укладені між ОСОБА_2 та ПАТ «Регіон-Банк»; визнати за ним переважне право на придбання АДРЕСА_1, перевести на нього права покупця даної квартири за договором купівлі-продажу квартири від 12.02.2008 р. і визнати за ним право власності на дану квартиру на умовах, передбачених вказаним договором купівлі-продажу.
Також просив скасувати державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення 1-го поверху №2-1-:-2-10 в літ. «А-4»по АДРЕСА_1 за ПАТ «Регіон- Банк»та за ОСОБА_2; скасувати державну реєстрацію права власності на АДРЕСА_1 за ОСОБА_2
В обґрунтування позовних вимог позивач вказував, що між ним та Повним товариством «Ломбард Криниця, Чепіль і компанія», правонаступником якого є ПТ «Ломбард Чепіль і компанія», був укладений договір найму житла - спірної квартири АДРЕСА_1. В порушення вимог ЦК України та умов договору найму, власник житла 12.02.2008р. здійснив її продаж відповідачеві ОСОБА_2 без врахування переважного права позивача на її придбання.
В подальшому ОСОБА_2 на підставі підробного рішення Київського районного суду м. Харкова, про визнання за ним права власності на цю ж квартиру як нежитлового фонду, зареєстрував за собою право власності на нежитлові приміщення 1-го поверху №2-1-:- 2-10 в літ. «А-4»по АДРЕСА_1 та 20.06.2008р. уклав договір іпотеки нежитлових приміщень із ПАТ «Регіон-Банк».
На підставі даного договору іпотеки, а також договорів про внесення змін до нього, ПАТ «Регіон-Банк»здійснило державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення за собою.
Вважає, що у ОСОБА_2 не виникло права власності на нежитлові приміщення, а відтак і право передачі цього майна в іпотеку, а тому вважає іпотечний договір недійсним, як такий що не відповідає вимогам Закону України «Про іпотеку».
В судовому засіданні представник позивача позов підтримав, посилаючись на обставини зазначені в позові.
Представник відповідача ОСОБА_2, позов не визнала.
Представник ПАТ «Регіон-Банк»позов не визнала, вказавши, що позивач ОСОБА_1 не має права на звернення до суду, в зв'язку з тим, що його право банком порушено не було, а підстав припинення права власності, передбачених ст. 346 ЦК України, не існує. Статтями 777, 822 ЦК України не передбачено такого способу захисту переважного права наймача на житло, як переведення прав покупця. Позивачем ОСОБА_1 не дотриманий строк позовної давності.
В червні 2012року ПАТ «Регіон-Банк»звернувся до суду з зустрічним позовом до ПТ «Ломбард Чепіль і Компанія», ОСОБА_1, третя особа ОСОБА_2, про визнання недійсним договору найму житла між ПТ «Ломбард Криниця, Чепіль і компанія» та ОСОБА_1, від 10 січня 2008р., з причин його фіктивності.
Представник відповідача ПТ «Ломбард Чепіль і компанія», проти задоволення первісного та зустрічного позову заперечувала, підтвердивши факт укладення договору найму житла з ОСОБА_1
Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 10 вересня 2012 року основний позов задоволено.
Суд визнав недійсними укладені між ОСОБА_2 та ПАТ «РЕГІОН-БАНК»: договір іпотеки №06-2-06-61/з від 20 червня 2008р. посвідчений приватним нотаріусом
ХМНО ОСОБА_3 за реєстр. № 274;
договір про внесення змін №1 від 18 грудня 2008р. посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_3 за реєстр. №618;
договір про внесення змін №2 від 20 березня 2009р. посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_3 за реєстр. №71,
договір про внесення змін №3 від 22 квітня 2009р. посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_4 за реєстр. №2226;
договір про внесення змін №4 від 27 травня 2009р. посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_3 за реєстр. № 122;
договір про внесення змін №5 від 24 червня 2009р. посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_3 за реєстр. № 171.
Визнав за ОСОБА_1, переважне право на придбання квартири АДРЕСА_1, та перевів на ОСОБА_1 права покупця зазначеної квартири за договором купівлі-продажу квартири, посвідченим 12 лютого 2008 року приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_5 за реєстр. №884, визнавши за ним право власності на вказану квартиру на умовах, передбачених цим же договором купівлі-продажу. В задоволенні зустрічного позову відмовлено.
ПАТ «Регіон-Банк»не погоджуючись з рішенням суду оскаржив його в апеляційному порядку, інші особи, що приймали участь у справі рішення суду не оскаржили.
В апеляційній скарзі ПАТ «Регіон-Банк»посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи просить рішення районного суду в частині відмови у задоволенні його позовних вимог скасувати, та постановити нове рішення про задоволення його позову.
Судова колегія, перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно до вимог ст. 303ЦПК України в межах доводів апеляційної скарги, та вимог заявлених в суді першої інстанції вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Відмовляючи в задоволенні зустрічних позовних вимог та задовольняючи первісний позов, суд першої інстанції виходив із того, що ОСОБА_1 був наймачем житла, - спірної квартири АДРЕСА_1 на підставі договору найму житла (спірної квартири №2) від 10 січня 2008року, між ним та Повним товариством «Ломбард Криниця, Чепіль і компанія», правонаступником якого є ПТ «Ломбард Чепіль і компанія та мав переважне право на придбання житла яке було предметом договору найму. В порушення вимог ст.. 822 ЦК України та умов договору найму, власник житла 12.02.2008р. здійснив її продаж відповідачеві ОСОБА_2 без врахування переважного права позивача на його придбання.
Проте повністю погодитись з такими висновками суду не можна.
Згідно з вимогами частин 1, 4 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього Кодексу. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
З 1 січня 2004 року введено в дію Цивільний кодекс України, глава 59 розділу ІІІ якого регулює правовідносини за договором найму (оренди) житла.
Так, у ч. 1 ст. 810 ЦК України розкривається зміст договору найму (оренди) житла, що є об'єктом приватної форми власності, а ч. 3 ст. 810 ЦК України визначає, що до цього договору застосовуються положення Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлено законом.
Стаття 811 ЦК України встановлює, що договір найму житла укладається у письмовій формі. Жодних інших застережень щодо форми договору чи порядку його реєстрації цивільне законодавство не передбачає. Законодавство також не передбачає і державної реєстрації такого виду правочинів.
Разом з тим договір найму житла є реальним договором, ст.ст.812, 815 ЦК України встановлено, що предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира, придатна для постійного проживання у ній, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому.
З матеріалів справи вбачається, що договір найму житла укладено у письмовій формі 10 січня 2008 року.
Судовим розглядом встановлено, що на момент передачі квартири в найом для проживання, акт прийому -передачі не складався, сторони не зафіксували в якому стані та на яких умовах передавалася квартира наймач ОСОБА_1 в спірній квартирі не зареєструвався.
Відповідно до Договору найму від 15.02.2008 року, ПП «Точка»прийняло від ОСОБА_2 в строкове платне користування приміщення, загальною площею 102,4 кв. м за адресою: АДРЕСА_1, що належали ОСОБА_2 на підставі Договору купівлі - продажу, посвідченого 12 лютого 2008 року приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_5 за реєстровим № 883. Відповідно до Договору про внесення змін від 21.04.2008 р. до договору найму від 15.02.2008р., змінені технічні характеристики нерухомого майна на нежитлові приміщення 1-го поверху № 2-1-:-2-10, загальною площею 98,3 кв.м.
Строк договору найму встановлено до 16 лютого 2010 року.
Нежитлові приміщення загальною площею 98,3 кв.м. в літ. «А-4»(колишня квартира № 2), за адресою м. АДРЕСА_1, що належали на праві власності ОСОБА_2, були передані в іпотеку АТ «РЕГІОН-БАНК»відповідно до Договору іпотеки № 06-2- 05-61/з від 20.06.2008 р.
Відповідно до Актів перевірки майна від 19.06.2008р. та від 11.09.2008 року, що надано в забезпечення кредитних зобов'язань за кредитним договором № 06-2-05-61 від 20.06.2008 р., встановлено, що в нежитлових приміщеннях 1-го поверху № 2-1-:-2-10, загальною площею 98,3 кв.м. розташовані офісні приміщення, які знаходяться у користуванні приватного підприємства «Точка».
З урахуванням наведеного судова колегія дійшла висновку, що позивач ОСОБА_1 не є належним наймачем житла у розумінні наведених вище положень Закону щодо змісту договору найму (оренди) житла.
Отже, докази порушення сторонами угоди договору купівлі -продажу спірної квартири, між Повним товариством «Ломбард Криниця, Чепіль і компанія»та ОСОБА_2, вимог статей 822 ЦК України при його укладанні в матеріалах справи відсутні.
За встановлених обставин позовні вимоги ОСОБА_1 задоволенню не підлягають.
Вимог зустрічного позову ПАТ «Регіон-Банк», задоволенню також не підлягають з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи ПАТ «РЕГІОН-БАНК»є власником нежитлових приміщень загальною площею 98,3 кв.м. в літ. «А-4», за адресою м. АДРЕСА_1, що належали на праві власності ОСОБА_2, та були передані в іпотеку ПАТ «РЕГІОН-БАНК».
Предметом же позову ПАТ «Регіон-Банк»є визнання недійсним договору найму житла, - АДРЕСА_1 між ПТ «Ломбард Криниця, Чепіль і компанія»та ОСОБА_1, від 10 січня 2008р., стороною якого ПАТ «Регіон-Банк»не є. Зазначеним договором будь які права ПАТ «Регіон-Банк»не порушено.
На підставі наведеного, керуючись ст.ст.303, 304, п. 3 ч. 1 ст. 307, п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 309, ч. 2 ст. 314, ст.ст. 315, 317, 319 ЦПК України, судова колегія, -
ВИРІШИЛА:
Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Регіон-Банк»задовольнити частково.
Рішення Київського районного суду м. Харкова від 10 вересня 2012 року скасувати.
В задоволенні позову ОСОБА_1 до Повного товариства «Ломбард Чепіль і Компанія», ОСОБА_2, Публічного акціонерного товариства «Регіон-Банк»про визнання недійсними угод, визнання переважного права на придбання квартири, переведення прав покупця, визнання права власності на квартиру та в задоволенні зустрічного позову Публічного акціонерного товариства «Регіон-Банк»до Повного товариства «Ломбард Чепіль і Компанія», ОСОБА_1, третя особа: ОСОБА_2 про визнання недійсним договору найму житла, - відмовити.
Рішення суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.
Головуючий -
Судді -