ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

__________________________________________________________________________________________________________________________________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"01" листопада 2006 р.

Справа  № 17/233-06-8651

За позовом:          Квартирно-експлуатаційного відділу  м.Одеси

 

до  відповідача:  Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарагд"

Третя особа , яка не заявляє самостійних вимог  на стороні позивача:

                           Регіональне  відділення Фонду державного майна України

про визнання достроково розірваним Договору оренди  нежилого приміщення, зобовязання повернути орендоване майно та  стягнення 29 912,96 грн.

Суддя           Зуєва Л.Є.

П р е д с т а в н и к и :

Від позивача:        не з’явився

Від відповідача:    Прусс О.Н.- адвокат; Василин В.В.- адвокат;

Від третьої особи: Клиновська О.С. –повірений;

СУТЬ СПОРУ: позивач звернувся до суду з позовом про визнання достроково      розірваним Договору оренди нежилого приміщення 124/1997/ГоловКЕУ від 12.06.97р., зобов'язання ТОВ "Смарагд"  в день набрання законної сили судового рішення повернути Квартирно-експлуатаційному відділу м. Одеси в належному стані, придатному для цільового використання та не гіршому, ніж на момент прийому-передачі в оренду від КЕВ м. Одеси, відомче нежиле приміщення, загальною площею 206,15 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Армійська, 18,  та скласти й підписати відповідний двосторонній акт прийому-передачі зазначеного приміщення з оренди та стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарагд" на користь Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеси заборгованість на суму 29 912 (двадцять дев'ять тисяч дев'ятсот дванадцять) грн. 96 коп. та судові витрати по справі.

Відповідач в засідання суду зявився, надав відзив на позов в якому заперечує проти позовних вимог посилаючись на  обставини, викладені у відзиві на позов.

Представник третьої особи яка не заявляє самостійних вимог  на стороні позивача , а саме Регіонального відділення Фонду державного майна України в засідання суду зявився, надав свої письмові міркування щодо предмету спору в яких позовні вимоги КЕЧ м.Одеси підтримав з підстав, викладених у поясненнях.

Розглядом матеріалів справи встановлено:

12.06.1997р. між Квартирно-експлуатаційним відділом (орендодавець) та ТОВ "Смарагд" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна - нежилого приміщення, загальною площею 206,15 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Армійська, 18  за №124/1997/Головку, який було укладено терміном до 31.12.2010р.

На момент укладення договору погодження регіонального відділення на передачу в оренду не було передбачено Законом України "Про оренду державного та комунального майна України" та Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна.

Мета використання об'єкта оренди визначає орендну ставку, згідно вимог постанови КМУ № 786 від 04.10.95 "Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного та комунального майна", тобто оренда ставка за цільовим призначенням їдальня, згідно п. 1.2 Договору в первинній редакції) дорівнює 5 %, оренда ставка за цільовим призначенням кафе (згідно п. 2 Додаткової угоди № 8д-с/2003/КЕВ м. Одеси від 01.12.03) -10%.

На думку позивача ТОВ "Смарагд" використовує об'єкт оренди під розміщення кафе (згідно дозволу № 013430Б) та має заборгованість по орендній платі (різниця в 5 % орендної ставки) на суму 29912,96 грн..

Згідно п. 2.4.12 Договору, страхування об'єкта оренди є істотною умовою Договору, однак 31.03.06 закінчується термін страхування об'єкта оренди (договір страхування № 01230-АР від 01.04.05). Таким чином, з боку ТОВ "Смарагд" не виконуються належним чином умови та зобов'язання по Договору та вимоги ст.ст. 18. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що є на думку позивача підставою для дострокового розірвання Договору, згідно п.п.2.1.2, 2.1.4 Договору.

З метою досудового врегулювання спору, КЕВ м. Одеси  була направлена ТОВ “Смарагд” претензія № 384 від 20.03.06, яка Відповідачем повністю відхилена (відповідь № 08 від 10.04.06).

Зазначені обставини спонукали позивача звернутися до суду з позовною заявою  до ТОВ “Смарагд” про визнання  достроково розірваним Договору оренди нежилого      приміщення 124/1997/ ГоловКЕУ від 12.06.97р., стягнення заборгованості  та зобовязання  вчинити певні дії.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 23.08.2006р. порушено провадження у справі  № 17/233-06-8651 за  позовом  квартирно-експлуатаційного відділу  м.Одеси до Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарагд" за участю третьої  особи, яка не заявляє самостійних вимог  на стороні позивача Регіонального відділення Фонду державного майна України про визнання  достроково розірваним Договору оренди  нежилого приміщення, зобовязання повернути орендоване майно та стягнення                     59 825,92 грн.

Дослідивши обставини справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд дійшов висновку, що позовні вимоги квартирно-експлуатаційного відділу  м.Одеси задоволенню не підлягають з огляду на наступне.

12.06.1997р. між Квартирно-експлуатаційним відділом (орендодавець) та ТОВ "Смарагд" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна - нежилого приміщення, загальною площею 206,15 м2, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Армійська, 18  за №124/1997/Головку, який було укладено терміном до 31.12.2010р.

Згідно акту  приймання-передачі нежитлового приміщення в оренду від 01.04.1997р.  ,приміщення  їдальні на 1-му поверсі  адміністративної будівлі, площею 339,15 кв. м. за адресою м.Одеса ,вул..Армійська,18  було передано ТОВ “Смарагд”.

Додатковою угодою від 31.07.2000р. № 125д/2000/ГоловКЕУ до договору  оренди  №124/1997 у  зв'язку з прийняттям Постанови Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 року №75 "Про внесення змін та доповнень до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна" та з метою приведення умов Договору оренди до вимог чинного законодавства, Міністерство оборони України в особі начальника Головного квартирно-експлуатаційного управління міністерства оборони України генерал-майора Литвиненка Василя Васильовича  та  ТОВ Смарагд” діючі умови вищезазначеного говору, викласти в іншій  редакції, а саме пункт 4.1. договору  викласти у такій редакції:

"4.1.Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України №786-1995 р. та змін до неї №699-1998 р. та №75-2000 р., і складає 3310,25 грн. за рік (без індексів інфляції та ПДВ)."

Пункт 4.2.  договору сторони домовились викласти  у такій редакції:

"4.2. Орендна плата за базовий місяць оренди (лютий 2000 р.) розраховується згідно з додатком №1 до цієї Додаткової угоди та складає 453,50 Грн. (без ПДВ) .    

Орендна плата перераховується Орендарем на реєстраційний рахунок КЕЧ Одеського району номер 10021051120/1 Управління державного казначейства у Одеської області р/р 35134305101 в Облуправлінні м. Одеси, МФО 328027, код 23213460 не пізніше 5 числа місяця, наступного за звітним з урахуванням щомісячного індексу інфляції.

При цьому  Додаток №4 до договору оренди вилучити та викласти згідно Додатку №1 до Додаткової угоди. Всі інші умови Договору, не порушені дійсною Додатковою угодою, залишаються незмінними.

Крім цього, Додатковою угодою від 01.12.2003р. № 8д-с/2003/КЕВ м.Одеси  орендодавцем та орендарем до вищевказаного Договору було внесено зміни до площі об'єкту відповідно меті використання, а саме  сторони домовилися п. 1.1. розділу 1 Договору викласти в такій редакції: "1.1. Орендодавець здав, а Орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно у складі нежитлових приміщень цокольного поверху адміністративному будинку за генеральним планом №7 загальною площею 206,15 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Армійська 18, військове містечко №224, що знаходиться на балансі в КЕВ м. Одеси, вартість якого визначена відповідно до експертного висновку про оцінку майна і становить 66205,07 грн."

Зазначеною додатковою угодою п. 1.2. розділу 1 Договору  визначено викласти в наступній редакції: Названі в п. 1.1. приміщення Орендодавець передає Орендарю для розміщення підприємства громадського харчування, ігрових автоматів та відкриття бару." Пункти 3.1.та  3.2. розділу 3 Договору вилучено, а п.4.2. розділу 4 Договору викладено  в такій редакції:” п.4.2. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (жовтень 2003 року) —676,74 грн.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством."

При цьому  Додатком №2 до цієї додаткової угоди  визначено  розрахунок плати за базовий місяць оренди державного нерухомого майна, що знаходиться на балансі КЕВ м.Одеси  та встановлено, що 181,5 кв.м передано  під їдальню, 20 кв.м. - під бар, 5 кв.м - під ігрові автомати. При цьому у  Додатку №2 до цієї додаткової угоди  визначено  застосування орендної ставки 5% під розміщення підприємства громадського харчування, у тому числі їдальню площею 181,5 кв.м., 10% - під розміщення бару площею 20 кв.м. та 20% - під розміщення ігрових автоматів  площею5 кв.м .

Будь-яких інших угод або додаткових погоджень до договору оренди сторони не укладали, тому виходячи зі змісту  зазначених вище умов договору суд встановив, що з боку відповідача не були порушені умови договору та правові підстави розірвання договору достроково відсутні з виходячи з наступних правових підстав.

Пунктом 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України № 435-IV від 16.01.2003р. встановлено, що до цивільних правовідносин, які виникли до набрання чинності Цивільним Кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав та обов’язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Приймаючи до уваги, що строк дії договору  оренди відповідно до п.3.3. договору встановлений до 31.12.2010р. та між сторонами по справі продовжують існувати  цивільно-правові  відносини, до спірних правовідносин слід застосовувати вимоги Цивільного кодексу України № 435-IV від 16.01.2003 р.

У відповідності до ст.11 ЦК України цивільні права та обовЧязки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а підставою виникнення цивільних прав та обовЧязків  є договори та інші правочини. Правочин, різновидом якого є договори-основний вид правомірних дій – це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обовЧязків. При цьому, ст.12 ЦК   України передбачає, що особа здійснює свої  цивільні  права вільно на власний розсуд.

Статтею  204 ЦК України встановлена презумпція правомірності правочину, а саме визначено, що правочин є правомірним,  якщо його  недійсність  прямо  не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Договір оренди, укладений між сторонами по справі, як  цивільно-правовий   правочин  є правомірним  на час розгляду справи, оскільки  його недійсність прямо не встановлена законом, та  він не визнаний судом недійсними, тому зобов’язання за цим договором  мають  виконуватися належним чином.

Згідно з ч. 2 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п. 5 ст. 762, п. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі вносити плату за користування приміщенням.

Розглядом матеріалів справи було встановлено, що відповідач належним чином виконував взяті на себе договірні зобов’язання в частині оплати орендної плати, передбачені умовами договору оренди та додаткових угод до нього. Так відповідачем  надано суду докази оплати орендної плати, комунальних платежів та земельного податку, по виставленим  позивачем рахункам за період з 2003року по теперішній  час.

Відповідно до вимог ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна”  розмір орендної плати  може бути  змінено за погодженням сторін, при цьому  розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством та спори з питань орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Відповідно до п.1 ст. 509 ЦК України зобов’язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов’язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку. Зобов’язання –вид цивільних правовідносин.

У відповідності зі ст. 526 ГК України, зобов'язання повинне бути виконано  належним чином відповідно до умов договору та вимогам ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а при відсутності таких умов і вимог - відповідно до умов ділового обороту, при цьому відповідно до ст.525 ЦК України одностороння відмова від виконання зобовЧязання не допускається.

Зобов'язання вважається порушеним у випадку або повному його невиконанні або неналежному виконанні, тобто виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання.

Статтею 759 ЦК України визначено, що договір найму (оренди) –це угода, за  якою наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

У відповідності до вимог п. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Як вже зазначалося вище Додатковою угодою від 01.12.2003р. № 8д-с/2003/КЕВ м.Одеси  визначена орендна плата за базовий місяць з жовтня 2003року 676,74 грн.

Згідно п.4.4. Договору оренди, укладеного між сторонами по справі розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбаченими законодавчими актами України.

Після  моменту укладання останньої додаткової угоди  від 01.12.2003р. № 8д-с/2003/КЕВ м.Одеси  орендодавець  не звертався до ТОВ”Смарагд” з вимогою щодо зміни розміру орендної плати та застосування іншої ставки орендної плати.

Претензія на суму 28671,11 грн., направлена позивачем відповідачу 20.03.2006р.  такою пропозицією не являється оскільки у цій претензії з боку орендодавця було змінено розмір орендної плати в одосторонньому порядку, без погодження з орендарем та внесення відповідних змін у договір оренди.

Також не відповідають фактичним обставинам справи посилання позивача на невиконання ТОВ ”Смарагд” умов пункту 2.4.12. Договору, оскільки на протязі дії договору орендоване майно страхувалося орендодавцем, у тому числі і у 2006 році, що підтверджується наявним в матеріалах справи  договором страхування  № 01948-АР, укладеним відповідачем зі страховою компанією “Фідель”, з якого вбачається, що  орендоване майно застраховано з 01.04.2006р. по 31.03.2007р. включно.

Стосовно нецільового використання орендованого майна, на яке також посилається позивач як на підставу дострокового розірвання договору, судом встановлено що ці позовні вимоги також не відповідають фактичним обставинам справи оскільки  відповідно до п.п.1.2;1.3. Договору приміщення орендодавець передає орендарю для використання як їдальня для харчування офіцерів та службовців КЕУ та проектного інституту ОдВО, при цьому завдання цього договору - покращення харчування офіцерів  і службовців.

Розглядом матеріалів справи встановлено, що  орендоване майно  використовується  відповідачем у відповідності до умов договору та пунктів 1.1 и 1.2 додаткового погодження до договору від 01.12.2003р. № 8д-с/2003/КЕВ м.Одеси  як підприємство громадського харчування з1997 року по теперішній час, про що свідчать пояснення представників сторін, надані в ході розгляду справи у суді, довідка про перевірку дотримання вимог діючого законодавства, здійснена РВ ФДМУкраїни у 2005 році та надані  відповідачем примірники меню за липень - вересень 2006р. Наявність на території  орендованого майна бару та ігрових автоматів передбачено умовами додаткового погодження до договору  від 01.12.2003р. № 8д-с/2003/КЕВ м.Одеси, яке на час розгляду справи у суді є дійсним.

Відповідно до п.5.4 Договору оренди  за вимогою однієї із сторін Договір може бути достроково  припинений за рішенням суду у випадку невиконання  або неналежного виконання сторонами своїх обовязків та на інших засадах, що передбачені законодавчими  актами України.

Згідно зі ст.26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”  договір оренди може бути розірвано на вимогу однієї із сторін по рішенню суду у разі невиконання сторонами своїх зобовязань та з інших підстав, передбачених законодавчими  актами України.

Такі ж вимоги закону викладені  у ст. 651 ЦК україни, яка передбачає ,що зміна або розірвання договору допускається лише за  згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір  може  бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у  разі  істотного  порушення  договору другою  стороною  та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому істотним є таке порушення стороною договору,  коли  внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Таким чином, з урахуванням наведеного законодавства та умов договору оренди дострокове розірвання договору оренди  на вимогу однієї із сторін можливо по рішенню суду тільки за умови істотного порушення іншою стороною умов договору.

Згідно до ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. При цьому  відсутність  своєї  вини  доводить  особа,  яка   порушила зобов'язання.

Згідно зі ст.ст. 33, 34 ГПК України, позивач повинен довести суду ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог. Обставини справи, які у відповідності до законодавства  повинні бути підтверджені   певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За таких обставин, приймаючи до уваги, що  відповідачем в ході розгляду справи  у суді надані докази належного виконання своїх зобовязань за договором  в частині перерахування  грошових коштів позивачу в рахунок оплати орендної плати по всім виставленим рахункам, надані належні докази  використання орендованого майна за цільовим  призначенням  та  також надані докази страхування орендованого майна, суд дійшов висновку, що з боку відповідача відсутні істотні порушення умов договору, у звязку з чим правові підстави дострокового припинення дії договору  відсутні.

Позивачем по справі не були належним чином  доведені  суду ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог. Обставини справи, які у відповідності до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Заява про уточнення позовних вимог від 01.11.2006р.(вхідний № 24297), надана позивачем до канцелярії господарського суду Одеської області судом до уваги не приймається, оскільки останнє  судове засідання по справі було призначено на 01.11.2006р о 09 годині 50 хвилин, про що  позивача було належним чином повідомлено  ухвалою суду про відкладення  розгляду справи від 16.10.2006р., яку Квартирно-експлуатаційний відділ м. Одеси отримав 23.10.2006р., про що в матеріалах справи мається повідомлення про вручення  поштового відправлення. Судове засідання, призначене  ухвалою суду від 16.10.2006р., відбулося 01.11.2006р о 09 годині 50 хвилин за участю представників відповідача та третьої особи, яким було оголошено за їх згодою вступну та резолютивну частину рішення. Заява про  уточнення позовних вимог від 01.11.2006р. була  надана до канцелярії суду 01.11.2006р. о 10 годині 50 хвилин, що підтверджується  штампом канцелярії на цій заяві. Оскільки ця заява була подана  вже після  закінчення слухання справи та оголошення рішення по справі, заява про уточнення позовних вимог від 01.11.2006р.(вхідний №24297), додані до неї докази та клопотання про залучення доказів до матеріалів справи  судом не розглядаються.

Враховуючи вищезазначене, керуючись ст.11, 12, 204, 530, 509, 526, 525, 651, 759, 762, 614 ЦК України, ст.18, 21, 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” суд дійшов висновку, що позовні вимоги Квартирно-експлуатаційного відділу  м.Одеси до товариства з обмеженою відповідальністю "Смарагд"  про розірвання договору оренди, стягнення заборгованості та зобовязання повернути орендоване майно не обґрунтовані, не підтверджені належними доказами та спростовуються фактичним обставинам справи, у звязку з чим задоволенню не підлягають.

Судові витрати по держмиту,  витрати на інформаційне –технічне забезпечення судового процесу  та витрати  відповідача за надання йому юридичних послуг, повязаних з  захистом його прав по цій справі, віднести на рахунок позивача, згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись  ст. ст. 44,49,  82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд-

В И Р І Ш И В:

1.          У задоволенні позову  відмовити.

2.           Стягнути з Квартирно-експуатаційного відділу м. Одеси /65014, м. Одеса, вул. Єврейська, 13, р/р35229006003759 в УДК Одеської області, МФО 828011, код ЄДРПОУ 08038284/ на користь товариства з обмеженою відповідальністю „Смарагд” /65039, м. Одеса, вул. Канатна, 100, корп. 4, кв. 14, р/р 26009000707001 в АКБ „Імексбанк”, м. Одеси, МФО 328384/ 500 грн. 00 коп. /п’ятсот грн. 00 коп./ - витрат пов’язаних з наданням юридичних послуг.

   Наказ видати.

 Рішення набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

 Наказ видати після вступу рішення в законну силу.

               Повний текст рішення складено та  підписано 10.11.2006р.

Суддя                                                                                       Зуєва Л.Є.