Справа № 121/150/13- ц

2/121/459/13

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 лютого 2013 року Ялтинський міський суд Автономної Республіки Крим у складі: головуючій судді Кулєшовій О.І., при секретарі Пархоменко М.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Ялті цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма «Консоль ЛТД», Публічного акціонерного товариства «ОСОБА_2 Аваль», реєстраційної служби Ялтинського міського управління юстиції про визнання частково недійсним договору іпотеки, визнання права власності та зобов’язання вчинити певні дії,

в с т а н о в и в:

Позивач, доповнивши позовні вимоги через свого представника, просить суд:

-          визнати недійсним договір іпотеки реєстровий № 515 від 13 серпня 2007 року, укладений між ВАТ «ОСОБА_2 Аваль» (в наступному – ПАТ «ОСОБА_2 Аваль») і ТОВ фірма “Консоль ЛТД” в частині передачі в іпотеку ПАТ «ОСОБА_2 Аваль» апартаментів № 7, загальною площею 75,2 кв.м., та № 8, загальною площею 59,9 кв.м., розташованих на третьому поверсі за адресою: Україна, Автономна Республіка Крим, вул. Паркове шосе, 21, літ. Ж? в смт. Паркове, м. Ялта;

-          визнати право власності на апартаменти № 7, загальною площею 75,2 кв.м., та № 8, загальною площею 59,9 кв.м., розташованих на третьому поверсі за адресою: Україна, Автономна Республіка Крим, вул. Паркове шосе, 21, літ. Ж? в смт. Паркове, м. Ялта;

-          зобов’язати реєстраційну службу Ялтинського міського управління юстиції зареєструвати право власності за ОСОБА_1 на апартаменти № 7, загальною площею 75,2 кв.м., та № 8, загальною площею 59,9 кв.м., розташовані на третьому поверсі за адресою: Україна, Автономна Республіка Крим, вул. Паркове шосе, 21, літ. Ж? в смт. Паркове, м. Ялта.

Позовні вимоги мотивовані тим, що позивачем відповідно до умов договорів з ТОВ фірма “Консоль ЛТД” від 23 лютого 2004 року про сумісну діяльність по дольовій участі у будівництві пансіонату сімейного типу у формі простого товариства була проведена повна оплата вартості апартаментів №№ 7, 8, розташованих по вул. Паркове шосе, 21, літ. Ж?? в смт. Паркове, м. Ялта, з метою отримання цих апартаментів у спільну часткову власність після здачі зазначеного пансіонату в експлуатацію. Однак, без урахування майнових прав позивача, без її повідомлення та без одержання її згоди ТОВ фірма “Консоль ЛТД” 13 серпня 2007 року передало незавершене будівництво цього об’єкту в іпотеку ВАТ “ ОСОБА_2 Аваль ” з метою забезпечення виконання зобов’язань ТОВ фірма “Консоль ЛТД” перед Банком за кредитним договором. Оскільки за умовами договору іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем зобов’язань за кредитним договором іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмету іпотеки, то передача спірного майна в іпотеку порушує права позивача. Також, після завершення будівництва та введення об’єкту до експлуатації позивачем 06 червня 2012 року до КП ЯМР «БТІ» були передані документи для реєстрації права власності на спірні нежитлові приміщення, в чому їй було відмовлено з посиланням на наявність договору іпотеки. При таких обставинах, вона позбавлена можливості реально отримати у власність апартаменти, вартість яких оплатила ТОВ фірма “Консоль ЛТД”, та зареєструвати своє право власності на квартиру.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримала.

Представник відповідача ТОВ фірма «Консоль ЛТД» в судовому засіданні з позовом погодилася, після оголошення перерви в судове засідання не з’явилася, причини неявки суду не повідомила.

Представник відповідача ПАТ «ОСОБА_2 Аваль» в судовому засіданні позовні вимоги не визнала.

Представник відповідача реєстраційної служби Ялтинського міського управління юстиції в судове засідання не з’явився, про місце, день та час судового засідання повідомлений завчасно та належним чином, причина неявки суду не відома.

Заслухавши пояснення учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.

          Судом встановлено, що 23 лютого 2004 року між позивачем та ТОВ фірма “Консоль ЛТД” було укладено два договори про спільну діяльність по дольовій участі у будівництві пансіонату сімейного типу у формі простого товариства № 0517/314-240(р) (а.с. 6-9, 10) та № 0516/314-239(р) (а.с. 11-14, 15).

          Пунктом 3.1. договорів передбачено, що пайовик зобов’язується у якості свого вкладу у сумісну діяльність по дольовій участі в будівництві внести грошові кошти у визначеному розмірі.

Відповідно до п. 1.1. вказаних договорів учасники зобов’язуються діяти спільно без створення юридичної особи, на підставі об’єднання своїх вкладів шляхом створення простого товариства для досягнення спільної мети – будівництва пансіонату сімейного типу в с. Паркове, м. Ялта, та введення його до експлуатації.

Згідно із п. 3.2. договорів ТОВ фірма “Консоль ЛТД” зобов’язується виділити позивачу після завершення будівництва його частку в натурі у виді: 2-о кімнатних апартаментів, стр. № 4, загальною проектною площею 58,8 кв.м., та 2-о кімнатних апартаментів, стр. № 3, загальною проектною площею 73,9 кв.м., на 3-му поверсі, в корпусі № 3.

У відповідності до п. 3.3. договорів грошові та майнові вклади сторін, а також зведений в результаті спільної діяльності “об’єкт є їх загальною частковою власністю.

За умови виконання зобов’язання, передбаченого п. 3.1. договору, пайовик повністю набуває право на пайову (часткову) участь у будівництві, а ТОВ фірма “Консоль ЛТД” втрачає право розпоряджатись зазначеною в договорі часткою пайовика інакше, як в інтересах та зі згоди пайовика (пункт 3.7. договору).

Відповідно до п. 3.9 договорів частка пайовика вважається прийнятою пайовиком після підписання ним акту про виконання договору ТОВ фірма “Консоль ЛТД”.

Позивач на виконання п. 3.1 договорів від 23 лютого 2004 року повністю сплатила пайовий внесок за апартаменти, що підтверджується наданими суду квитанціями та довідками (а.с. 56, 57, 59, 60).

24 червня 2009 року ТОВ фірма “Консоль ЛТД” отримано Акт готовності об’єкта - пансіонат «Паркове», корпус 3, літ. Ж?, будинок № 21 по вул. Паркове шосе в смт. Паркове, м. Ялта АР Крим, до експлуатації, на підставі якого Інспекцією ДАБК в АР Крим 25 червня 2009 року видане свідоцтво про відповідність збудованого об’єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил (а.с. 30-35, 36).

03 жовтня 2011 року між ТОВ фірма “Консоль ЛТД” та позивачем були укладені додаткові угоди до договорів від 23 лютого 2004 року зі зміною редакцій п. 3.1 (щодо розміру пайового внеску), п. 3.4 (щодо строків закінчення будівництва), та п. 3.2 відповідно до якого ТОВ фірма “Консоль ЛТД” зобов’язується виділити позивачу після завершення будівництва його частку в натурі у виді: 2-о кімнатних апартаментів № № 7, загальною площею 75,2 кв.м. (згідно обмірам БТІ), та № 8, загальною площею 59,9 кв.м. (згідно обмірам БТІ), розташованих на третьому поверсі (а.с. 86, 87).

Після зміни п. 3.1 на підставі вищевказаних додаткових угод до договорів позивач повністю здійснила доплату пайового внеску, що підтверджується відповідними довідками (а.с. 88, 89).

04 жовтня 2011 року ТОВ фірма “Консоль ЛТД” та позивачем підписані акти про виконання договорів від 23 лютого 2004 року з будівництва об’єкту та надання апартаментів №№ 7, 8 за адресою: АР Крим, м. Ялта, смт. Паркове, вул. Паркове шосе, 21, і літ. Ж? в смт. Паркове в м. Ялта (а.с. 58, 61).

Судом також встановлено, що 13 серпня 2007 року між ТОВ фірма “Консоль ЛТД” та Відкритим акціонерним товариством «ОСОБА_2 Аваль», правонаступником якого є ПАТ «ОСОБА_2 Аваль», було укладено іпотечний договір реєстр № 515, предметом якого є об’єкт незавершеного будівництва, розташований за адресою: Україна, АРК, м. Ялта, смт. Паркове, шосе Паркове, б. 27 (а.с. 17-21). Цьому об’єкту згодом згідно даних технічної інвентаризації та об’єктовочних схем-карт БТІ, а саме будинку № 27, була встановлена нова поштова адреса: смт. Паркове, Паркове шосе, 21, літ. Ж? (а.с. 37).

У зв’язку із укладанням вказаного договору іпотеки накладена заборона на відчуження об’єкту незавершеного будівництва.

У відповідності із розділом 4 вказаного договору іпотеки у випадку невиконання ТОВ фірма “Консоль ЛТД” зобов’язань перед Банком за кредитним договором іпотекодержатель набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки.

Статтею 203 Цивільного Кодексу України (далі – ЦК України) встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Згідно із ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.

Загальні підстави визнання правочинів недійсними і настання відповідних наслідків встановлені ст.ст. 215, 216 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України (зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учаснику правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам і інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

За ст. 575 ЦК України іпотека є окремим видом застави нерухомого майна.

Правила щодо встановлення іпотеки нерухомого майна встановлюються законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону України “Про іпотеку” предметом іпотеки може бути об’єкт нерухомого майна за умови, зокрема, що нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення.

Згідно із ч. 2 вказаної статті предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

При цьому, як встановлено судом, в іпотеку передано частку нерухомого майна, яка не стане власністю ТОВ фірма “Консоль ЛТД” після завершення будівництва, а повинна бути передана у власність позивачу.

Знаходження всього об’єкту будівництва в іпотеці надає ПАТ «ОСОБА_2 Аваль» право на звернення стягнення на цей об’єкт та його відчуження, зокрема, апартаментів позивача, в рахунок погашення кредитної заборгованості ТОВ фірма “Консоль ЛТД”.

Сплативши вартість нежитлових приміщень з урахуванням умов договору про сумісну діяльність, позивач отримала реальне право на придбання певних апартаментів з відповідною реєстрацією свого права власності, однак, вона не може цього зробити, оскільки спірний договір іпотеки в частині апартаментів № 7 і № 8 порушує її майнові права на отримання їх в натурі у власність з оформленням майнових прав.

Реєстрація нерухомого майна у Державному реєстрі іпотек, накладення заборони на відчуження об’єкту незавершеного будівництва перешкоджає оформленню права власності позивача на апартаменти, чим порушуються права ОСОБА_1.

Введення пансіонату до експлуатації свідчить про наявність у позивача, як учасника спільної діяльності, права передачі їй в натурі його частки у вигляді певних апартаментів з реєстрацією за нею права власності на цю частку нерухомого майна.

З урахуванням усіх обставин, суд приходить до висновку, що майнові права позивача зачіпаються спірним договором іпотеки, оскільки предмет іпотеки включає частку, яка повинна бути передана позивачу на праві власності з відповідною реєстрацією прав, тому позовні вимоги про визнання недійсним договору іпотеки в частині апартаментів позивача підлягають задоволенню.

Доводи представника відповідача ПАТ «ОСОБА_2 Аваль» про те, що договір іпотеки не порушує прав позивача суд не приймає до уваги, оскільки вони спростовуються викладеними обставинами та вимогами закону.

Для повного захисту прав позивача слід також зобов’язати реєстраційну службу Ялтинського міського управління юстиції зареєструвати за ОСОБА_1 право власності на апартаменти № 7, загальною площею 75,2 кв.м., та № 8, загальною площею 59,9 кв.м., розташовані на третьому поверсі за адресою: Україна, Автономна Республіка Крим, вул. Паркове шосе, 21, літ. Ж? в смт. Паркове, м. Ялта, оскільки в неї виникло право на отримання вказаних апартаментів у власність, а перешкоджає цьому договір іпотеки та наявність заборони.

Щодо вимог позивача про визнання за нею права власності на спірні апартаменти, то вони не підлягають задоволенню, оскільки судом достовірно встановлено, що таке її право ніким не оспорюється, а в неї виникли тільки труднощі при реєстрації права власності в зв’язку з наявністю заборони.

          На підставі вимог ст. 88 ЦПК України з відповідачів ТОВ фірма «Консоль ЛТД» та ПАТ «ОСОБА_2 Аваль» підлягають стягненню на користь позивача судові витрати за сплату судового збору в розмірі 107,30 гривень пропорційно задоволеним позовним вимогам.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 88, 212-215 Цивільного процесуального кодексу України, ст. ст. 203, 215, 216, 575 Цивільного кодексу України, ст. ст. 5, 7, 11-12, 18, 33, 35, 39, 40 Закону України “Про іпотеку”,

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.

Визнати договір іпотеки реєстровий № 515 від 13 серпня 2007 року, укладений між Відкритим акціонерним товариством «ОСОБА_2 Аваль» і Товариством з обмеженою відповідальністю фірма “Консоль ЛТД” в частині передачі в іпотеку апартаментів № 7, загальною площею 75,2 кв.м., та № 8, загальною площею 59,9 кв.м., розташованих на третьому поверсі за адресою: Україна, Автономна Республіка Крим, вул. Паркове шосе, 21, літ. Ж? в смт. Паркове, м. Ялта – недійсним.

Зобов’язати реєстраційну службу Ялтинського міського управління юстиції провести реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на апартаменти № 7, загальною площею 75,2 кв.м., та № 8, загальною площею 59,9 кв.м., розташовані на третьому поверсі за адресою: Україна, Автономна Республіка Крим, вул. Паркове шосе, 21, літ. Ж? в смт. Паркове, м. Ялта.

В іншій частині позову відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірма “Консоль ЛТД” та Публічного акціонерного товариства «ОСОБА_2 Аваль» на користь ОСОБА_1 судові витрати за сплату судового збору по 53 (п’ятдесят три) гривні 65 копійок з кожного.

Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду АР Крим через Ялтинський міський суд АР Крим в порядку та строки, передбачені ст. ст. 294-296 ЦПК України.

Суддя