ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Кіровоградської області

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Змеул О.А.розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Черкаській області, м. Черкаси   

до відповідача: Відкритого акціонерного товариства "Кіровоградський хлібозавод",  м. Кіровоград

про розірвання договору купівлі-продажу  

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Смілянська міська рада,  м. Сміла Черкаської області,  

ПРЕДСТАВНИКИ:

від позивача - заступник начальника відділу юридичної та кадрової роботи Черевична К.С., довіреність № 7  від 01.03.06, представник,  

від відповідача - Пронін Ю.О., довіреність № 29 від 07.02.06, представник,  

від третьої особи - участі не брали.

Регіональне відділення Фонду державного майна України  по Черкаській області звернулося до господарського суду Кіровоградської області з позовною заявою, яка містить вимогу до відкритого акціонерного товариства "Кіровоградський хлібозавод" про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - розширення Смілянського хлібокомбінату, укладеного між позивачем та відкритим акціонерним товариством "Кіровоградський хлібозавод".

Відповідач позов заперечив, мотивуючи тим, що з моменту набрання чинності постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 16.12.2003р. до теперішнього часу питання переоформлення права користування земельною ділянкою Смілянською міською радою не вирішене.

Листом №154 від 19.05.2005р. Товариство (відповідач) повідомило позивача про те, що вирішення питання зміни строків виконання умов договору залежить від вирішення питання переоформлення права користування земельною ділянкою Смілянською міською радою. До теперішнього часу питання переоформлення права користування земельною ділянкою Смілянською міською радою не вирішене, тому ВАТ "Кіровоградський хлібозавод" не може ставити питання про продовження строків завершення будівництва,  оскільки невідомо коли буде вирішено питання щодо оформлення землекористування.

У результаті заслуховування пояснень представників сторін, дослідження доказів у справі встановлено наступне.  

При вирішенні спору у справі № 5/243 за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Черкаській області до відкритого акціонерного товариства "Кіровоградський хлібозавод" про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - розширення Смілянського хлібокомбінату, Дніпропетровським апеляційним господарським судом прийнято постанову від 16 грудня 2003 р., якою були встановлені наступні обставини.

18 липня 2000 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Черкаській області (Продавець) та відкритим акціонерним товариством "Кіровоградський хлібозавод" (Покупець) був укладений договір купівлі-продажу державного майна, відповідно до якого Продавець зобов'язується передати у власність покупця об'єкт незавершеного будівництва - розширення Смілянського хлібокомбінату, що розташований за адресою: Черкаська область, м. Сміла, вул. Севастопольська, 54, на земельній ділянці площею 0,4 га, яка окремо не виділена і знаходиться в користуванні ВАТ "Смілянський хлібокомбінат", а Покупець зобов'язується прийняти об'єкт і сплатити за нього ціну у розмірі 195 104 грн. У договорі визначені права та обов'язки сторін (п.п.4,5,6 договору), у разі невиконання яких договір може бути змінений або розірваний на вимогу іншої за рішенням суду або арбітражного суду (п.11.3 договору). 21.07.2003р. регіональним відділенням Фонду державного майна України по Черкаській області була проведена поточна перевірка виконання умов зазначеного у купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва. Проведеною перевіркою встановлено невиконання відповідачем умов, передбачених абз. 2, 4, 5 п. 5.3 договору, а саме: не отримано дозвіл на продовження будівництва, будівництво не ведеться, фактично не вирішено питання користування земельною ділянкою, що знайшло  відображення   в  акті  перевірки  та  призвело до  подання   позову  про розірвання договору купівлі-продажу.

"На думку колегії суддів, п. 5.3 оспорюваного договору, яким передбачені обов'язки покупця щодо предмета договору, слід читати наступним чином:

(абз.1) Виконувати умови Договору, що випливають з запланованих до продажу, а саме:

(абз.2) можлива зміна профілю об'єкта, при умові збереження частини об'єкта, за первісним призначенням (виробництво хлібобулочних виробів) з обов'язковим введенням його в експлуатацію протягом 3 років;

(абз.3) дотримання санітарних та екологічних норм згідно з чинним законодавством;

(абз.4) в 6-місячний термін з дати нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об'єкт;

(абз.5) новий власник вирішує питання користування земельною ділянкою за установленим законом порядком;

(абз.6) у разі невикористання хлібопекарних печей ВМ 105 та Г4ПЗС-25 та часткового демонтажу, їх відчуження провести підприємствам Асоціації "Черкасихліб".

З оспорюваного договору купівлі-продажу державного майна убачається, що обов'язки сторін були взаємними; відповідно до пп. 6.1 позивач зобов'язався не тільки передати відповідачу об'єкт приватизації в установлений термін, але й у разі потреби сприяти останньому в переоформленні документів на право користування земельною ділянкою. У позові про розірвання договору було відмовлено.

Згідно ст. 35 ГПК України факти, встановлені  рішенням  господарського  суду  (іншого органу,  який  вирішує господарські спори) під час розгляду однієї справи,  не  доводяться  знову  при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Господарським судом відхиляється посилання відповідача на те, що провадження у справі підлягає припиненню за п. 2 частини 1 ст. 80 ГПК України з огляду на таке.

У позовній заяві від 23.12.2005 № 4488/08, що розглядається у даній справі, міститься посилання на порушення відповідачем умов договору. Згідно висновків, зроблених у акті поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - розширення Смілянського хлібокомбінату від 01.11.2005 відповідач не виконав умови договору, а саме: не здійснив у визначений термін - до 01.07.2002 переоформлення права забудовника на об'єкт (підп. 3 п. 5.3); будівництво не здійснює, трьохрічний термін дії умови закінчився (підп. 1 п. 5.3); на вимогу Продавця не надає необхідні матеріали, відомості, документи, тощо про виконання умов цього договору (п. 5.4).

Позивач має право звернути до господарського суду з даним позовом про розірвання договору з підстав, які виникли після набрання чинності постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 16.12.2003 у справі № 5/243 або з підстав, які не були зазначені позивачем у вказаній справі.  Позов у даній справі грунтується на підставах, які зазначені в акті поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 01.11.2005, що був складений позивачем вже після винесення Дніпропетровським апеляційним господарським судом прийнято постанови від 16 грудня 2003 р. у справі № 5/243. Правовідносини між сторонами, які виникли за оспореним договором купівлі - продажу продовжують існувати, тому позивач може порушувати питання про розірвання договору в разі невиконання покупцем умов договору в порядку, що передбачено частиною 8 статті 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".    

При вирішенні даного спору в справі господарський суд виходить із наступних положень законодавства.

Статтею 125 Земельного кодексу України, який набув чинності з 01.01.2002 року слідує, що право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки, в тому числі на умовах оренди, до встановлення меж цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації  забороняється.

У відповідності до ст. 3 Закону України від 14.09.2000  № 1953-III "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" покупці об'єктів  незавершеного будівництва можуть придбати разом з  об'єктами  незавершеного  будівництва земельні ділянки, відведені в установленому порядку під забудову.  За  бажанням покупців   земельні   ділянки,   на   яких   розташовані   об'єкти незавершеного  будівництва,  надаються  їм у довгострокову оренду. Земельні  ділянки,  що  не  підлягають   продажу   відповідно  до Земельного кодексу  України,  надаються в довгострокову оренду з правом  першочергового  їх  придбання  орендарем  у  разі зняття заборони на приватизацію зазначених ділянок.

В силу ст. 24 Закону України "Про планування та забудову територій" дозвіл на будівництво юридична особа може отримати за умови надання документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. Із зазначеною нормою кореспондуються норми п.п. 4.1.1, 4.9.2 Положення про підрядні контракти у будівництві України, затвердженого протоколом від 15 грудня 1993 р. № 9 Міністерства України у справах будівництва і архітектури, відповідно до яких при укладанні проектно-будівельних контрактів замовник зобов’язаний надати підряднику документи на використання земельної ділянки під будівництво.

Отже, відповідач не має права приступати до використання земельної ділянки, в тому числі на умовах оренди, на якій розташований придбаний ним об'єкт незавершеного будівництва до встановлення меж цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації.

Позивачем не надано доказів сприяння відповідачу в оформленні документів на право користування земельною ділянкою. Як встановлено ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" відведення земельної  ділянки,  на  якій  розташований об'єкт незавершеного  будівництва,  оформляється   відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства. У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів  приватизації  спеціально  уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких  перебуває  об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у  встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського  призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Проте, позивачем та третьою особою у справі не подано доказів відведення відповідачеві земельної  ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного  будівництва, за відповідним рішенням Смілянської міської ради, та передачі відповідачеві у користування цієї земельної ділянки.

Господарський суд погоджується з посиланням відповідача на те, що листом № 154 від 19.05.2005р. він (відповідач) повідомив позивача про те, що вирішення питання зміни строків виконання умов договору напряму залежить від вирішення питання переоформлення права користування земельною ділянкою Смілянською міською радою. З огляду на ці доводи відхиляється посилання позивача на те, що переписка щодо укладання додаткової угоди про зміну строків завершення будівництва відповідно до п.5.5 Договору результатів не дала.

Фактично невиконання умов договору щодо завершення будівництва не виконано відповідачем за відсутності його вини. Відповідач не мав можливості здійснювати будівельні роботи.

Окрім того, у відповідності до п. 4 Прикінцевих положень Господарського кодексу України до господарських відносин, що виникли до набрання чинності відповідними положеннями Господарського кодексу, зазначені положення застосовуються щодо тих прав і обов’язків, які продовжують існувати після набрання чинності цими положеннями. Тобто вказаними положеннями передбачена можливість їх застосування до прав і обов’язків, які виникли та  продовжують існувати на підставі договору купівлі-продажу, пов'язаного з предметом спору.

Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу від 06.11.2002 року продовжують існувати, тому до цих господарських відносин необхідно застосовувати  норми Господарського кодексу України.

Статтею 188 ГК України передбачено порядок зміни та розірвання господарських договорів. Вказаною статтею встановлені наступні правила. Зміна та розірвання    господарських   договорів   в односторонньому порядку не допускаються,  якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона  договору,  яка  вважає  за  необхідне змінити або розірвати договір,  повинна надіслати  пропозиції  про  це  другій стороні за договором. Сторона  договору,  яка одержала  пропозицію про зміну чи розірвання  договору, у  двадцятиденний  строк  після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони  не  досягли  згоди  щодо  зміни (розірвання)  договору  або  у  разі   неодержання   відповіді   у встановлений   строк   з   урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

У даному випадку договором купівлі-продажу не передбачено можливості розірвання договору в одностороньому порядку.

Фактично позивач надав докази того, що листом від 17.03.2006 № 1089/08 (а.с. 64) він надіслав відповідачу пропозицію про розірвання договору купівлі - продажу об'єкта незавершеного будівництва, на який отримав відповідь (а.с. 53).

Позивач не надав  доказів звернення до відповідача з пропозицією про розірвання договору купівлі-продажу в порядку встановленому ст. 188 ГК України до подання даного позову. Отже, до подання позову позивач не набув права передати спір про розірвання договору на вирішення суду.

Враховуючи те, що відповідач повністю розрахувався за придбаний об'єкт незавершеного будівництва, але не мав можливості завершити будівництво у обумовлений договором строк протягом 3 років, то на підставі п. 5.5 договору купівлі - продажу сторони мають можливість продовжити строки завершення будівництва та виконати зобов'язання за договором належним чином.    

Керуючись ст.ст. 49, 82, 83, 84 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

                                                 ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Згідно ч. 3 ст. 85 ГПК України рішення господарського  суду  набирає  законної сили після закінчення  десятиденного  строку з дня його підписання.

Рішення може бути оскаржене протягом десяти днів з дня його підписання до Дніпропетровського апеляційного господарського суду через господарський суд Кіровоградської області.