ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ
Іменем України
РІШЕННЯ
"24" березня 2009 р. | справа № 5020-7/433-13/001-7/190-13/249-3/037 |
За позовом Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку „Укрсоцбанк”
(03150, м. Київ, вул. Ковпака, 29)
в особі Севастопольської філії
(99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 15)
до Приватного підприємства „ТехноМан”
(99000, м. Севастополь, пр. Ген. Острякова, буд.90, кв.92)
(99008, м. Севастополь, вул. Пожарова/Піонерська, буд. 3/38)
про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 06.06.2001 року
суддя Головко В.О.
Представники сторін:
позивача –Льошина Н.В., довіреність №02-04/27-2 від 26.12.08;
відповідача –Малинка А.М., директор, приказ № 1 від 27.02.09, паспорт серії АР 185418, виданий Ленінським РВ УМВС України в м. Севастополі від 15.10.99;
відповідача –Вахмянін А.М., представник, довіреність № б/н від 04.12.07.
СУТЬ СПОРУ:
Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку „Укрсоцбанк” в особі Севастопольської філії (далі –Позивач) звернувся до господарського суду міста Севастополя з позовною заявою до приватного підприємства „ТехноМан” (далі –Відповідач) про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 06.06.2001, з посиланням на статті 181, 188 Господарського кодексу України та статті 651, 653, 654 Цивільного кодексу України.
Рішенням господарського суду міста Севастополя від 21.01.2008 в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю з тих підстав, що позивач не довів зміни цінової політики держави та збільшення його витрат на утримання об’єкта оренди.
Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 28.02.2008 рішення господарського суду міста Севастополя скасовано та прийнято нове рішення, яким позов задоволено. Постановлено розірвати договір оренди б/н від 06.06.2001 нежитлового приміщення загальною площею 105 м2, яке складається з трьох кімнат, комори, коридору та туалету, за адресою: м. Севастополь, вул. Пожарова, 6, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку „Укрсоцбанк” в особі Севастопольської філії та приватним підприємством „ТехноМан”.
Постановою Вищого господарського суду України від 29.05.2008 рішення господарського суду міста Севастополя від 21.01.2008 та постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 28.02.2008 скасовано, справу передано на новий розгляд до господарського суду міста Севастополя в іншому складі суду.
Судом касаційної інстанції вказано на необхідність з'ясування наявності правових підстав у позивача на розірвання договору у випадку зміни цінової політики держави та збільшення витрат банку на утримання об’єкта оренди.
Також Вищий господарський суд України вказав на необхідність додаткової перевірки цих обставин.
Крім того, суд касаційної інстанції звернув увагу місцевого господарського суду на необхідність при новому розгляді справи врахувати наведене, більш повно та всебічно з’ясувати обставини справи, суть позовних вимог і заперечень, їх обґрунтованість, зібраним доказам дати правову оцінку та відповідно до вимог закону вирішити спір.
Відповідно до частини першої статті 111№І Господарського процесуального кодексу України, вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обов’язковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.
Ухвалою від 18.06.2008 справу прийнято до провадження суддею Сімоходською Д.О. з привласненням № 5020-7/433-13/001, розгляд справи призначено на 08.07.2008.
Розпорядженням голови господарського суду міста Севастополя № 230 від 10.11.2008 у зв’язку з тимчасовою непрацездатністю судді Сімоходської Д.О. справу № 5020-7/433-13/001 передано до провадження судді Альошиної С.М.
Ухвалою від 17.11.2008 року справу прийнято до провадження суддею Альошиною С.М. з привласненням № 5020-7/433-13/001-7/190.
Розпорядженням голови господарського суду міста Севастополя № 154 від 23.12.2008 у зв’язку з великим навантаженням судді Альошиної С.М. справу № 5020-7/433-13/001-7/190 передано до провадження судді Сімоходської Д.О.
Ухвалою від 24.12.2008 справу прийнято до провадження суддею Сімоходською Д.О., справі привласнено № 5020-7/433-13/001-7/190-13/249.
Розпорядженням голови господарського суду міста Севастополя № 1 від 08.01.2009 у зв’язку з перебуванням судді Сімоходської Д.О. у щорічній відпустці справу № 5020-7/433-13/001-7/190-13/249 передано до провадження судді Головко В.О.
Ухвалою від 12.01.2009 справу прийнято до провадження суддею Головко В.О., справі привласнено № 5020-7/433-13/001-7/190-13/249-3/037.
У ході судового розгляду позивач у порядку статті 22 Господарського процесуального кодексу України збільшив позовні вимоги (вх.№15295 від 05.11.2008) та просить суд зобов’язати ПП “Техно-Ман” звільнити приміщення магазину інструментів загальною площею 112,6 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Севастополь, вул. Пожарова/Піонерська, буд. 6/38 та повернути його в належному стані шляхом підписання акту приймання-передачі (т.3, арк.с. 63).
У судовому засіданні 24.03.2009 представник позивача висловив позовні вимоги, просить позов задовольнити.
Представники відповідача висловили заперечення проти позову, просять в задоволенні позову відмовити.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані докази, суд –
ВСТАНОВИВ:
06.06.2001 між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку „Укрсоцбанк” (орендодавець) та Приватним підприємством „ТехноМан” (орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення (далі –Договір). 23.04.2003 та 23.12.2005 між тими ж сторонами були укладені: додаткова угода та договір про внесення змін до зазначеного договору за №1 та №2 відповідно.
За умовами договору оренди (з урахуванням додаткових угод до нього) орендодавець передав орендарю в тимчасове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 112,60 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Севастополь, вул. Пожарова/Піонерська, буд. 6/38. Балансова вартість приміщення складає 465043,08 грн. з урахуванням її індексації (том 1, арк.с.4).
Пунктом 4.1 Договору (з урахуванням змін) встановлено: щомісячна орендна плата, починаючи з 01.05.2003, становить 955,50 грн. із щомісячною її індексацією, відповідно до офіційного рівня інфляції, а також ПДВ у розмірі 20% орендної плати.
Згідно з пунктом 1.3 Договір діє з 10.06.2001 по 10.06.2011.
Пунктами 2.4, 2.5 Договору передбачено, що орендар зобов’язаний безпосередньо після прийняття приміщення здійснити необхідний поточний ремонт за власний рахунок; не здійснювати перепланування, не вносити суттєвих змін до приміщень, пов’язаних з переплануванням або перебудовою, без письмової згоди орендодавця.
Пунктом 5.1 Договору встановлено, що у випадку зміні цінової політики держави, збільшення витрат Банку на утримання орендованих приміщень, орендодавець має право змінити за погодженням з орендарем ставку орендної плати. За відсутності згоди орендаря на зміну орендної плати Договір підлягає розірванню у встановленому законом порядку.
Відповідно до пункту 5.2 Договору, цей договір може бути розірваний за ініціативою однієї зі сторін у випадку систематичного невиконання іншою стороною прийнятих на себе зобов’язань, підтверджених документально.
26.06.2001 між Сторонами складено Акт приймання-передачі приміщення за договором оренди нежитлового приміщення, згідно з яким приміщення вимагає поточного ремонту (т.1, арк.с.36).
В період з 10.06.2002 по 31.12.2005 відповідач здійснив перепланування, поточний та капітальний ремонт орендованого майна, внаслідок чого вартість невідокремлених поліпшень склала 66989,71 грн. (т.1 арк.с. 37-78, т.2 арк.с. 5-110).
30.08.2007 за вих. №02-02/27-6142 позивач направив відповідачу лист-пропозицію про зміну умов договору оренди в частині збільшення розміру орендної плати до 13989,75 грн. щомісяця з урахуванням ПДВ, надавши проект Додаткової угоди №3 до Договору оренди, згідно з якою у зв’язку з переглядом розміру орендної плати відповідно до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (зі змінами та доповненнями) та прийняттям 13.03.2007 Севастопольською міською Радою рішення №1617, яким встановлено, що розмір орендної плати за оренду нерухомого майна визначаться виходячи з вартості орендованого майна на момент оцінки об’єкта оренди та орендної ставки за використання цього майна, та відповідно до звіту про експертну оцінку про вартість нерухомого майна загальною площею 112,60 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Севастополь, вул. Пожарова/Піонерська, буд. 6/38, проведеною КК „Диана-Крим-Консалтинг”, від 27.07.2007 станом на 01.07.2007, вартість цього об’єкта становить 777209,00 грн. без врахування ПДВ (т.1 арк.12-15).
Спір виник у зв’язку з тим, що відповідач не надіслав позивачу відповіді на пропозицію про внесення змін до договору, що, на думку позивача, є підставою для розірвання договору оренди від 06.06.2001, в порядку пункту 5.1 Договору.
Відповідач вважає, що підстави для розірвання договору відсутні, оскільки позивач з пропозицією про розірвання договору до відповідача не звертався, крім того, ця вимога суперечить діючому законодавству України та умовам Договору.
Суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню, з наступних підстав.
Згідно зі статтею 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірвано за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому статтею 188 Господарського кодексу України.
Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України, розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
За змістом частини другої статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін в разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Підстави, коли наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, встановлені ст. ст. 782, 783 Цивільного кодексу України. Таке право наймодавець має у разі, коли наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд; користується річчю всупереч договору або призначенню речі; без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; не приступив до проведення капітального ремонту (якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача). Вказаний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає.
Судом встановлено, а сторонами не заперечується, що позивач до відповідача із пропозицією про розірвання договору не звертався.
Факт неотримання позивачем відповіді від відповідача на пропозицію щодо зміни розміру орендної плати не є підставою для розірвання договору оренди, оскільки це суперечить положенням статті 188 Господарського кодексу України та статті 651 Цивільного кодексу України.
Таким чином, підставою для розірвання Договору оренди в судовому порядку може бути істотне порушення умов договору однією із сторін.
Відповідно до пункту 4 статті 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" його нормами можуть регулюватися відносини оренди інших форм власності. З матеріалів справи вбачається, що сторони спору не приймали спільних рішень щодо непоширення дії цього закону на регулювання відносин за договором оренди. Тобто, до правовідносин сторін можливо застосування правових норм цього Закону.
Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.
Сторони визначили, що у разі зміні цінової політики держави, збільшення витрат Банку на утримання орендованих приміщень, орендодавець має право змінити за погодженням з орендарем ставку орендної плати. Тобто вимога однієї сторони договору оренди про зміну умов такого договору повинна бути погоджена з іншою стороною, а у разі відсутності згоди іншої сторони, спір, зокрема з питань зміни орендної плати, вирішується в судовому порядку, як це передбачено частиною 4 статті 21 Закону "Про оренду державного та комунального майна".
Суд не може погодитися із позивачем щодо його посилання на рішення Севастопольської міської Ради від 13.03.2007 № 1617 "О расчете арендной платы за аренду имущества, являющегося собственностью территориальной громады г. Севастополя, и пропорциях распределения платы за аренду имущества, являющегося собственностью территориальной громады г. Севастополя", оскільки Методика розрахунку розміру орендної плати, що визначена даним рішенням, застосовується до комунального майна, а об’єкт оренди за спірним договором не належить до нього, а є власністю позивача.
Відповідно до частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Зі змісту статті 632 Цивільного вбачається, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Суд відхиляє твердження позивача про зміну цінової політики держави, виходячи з наступного.
Визначення поняття "цінова політика держави" надане в статті 10 Господарського кодексу України, згідно з якою цінова політика спрямована на регулювання державою відносин обміну між суб'єктами ринку з метою забезпечення еквівалентності в процесі реалізації національного продукту, дотримання необхідної паритетності цін між галузями та видами господарської діяльності, а також забезпечення стабільності оптових та роздрібних цін.
Політика ціноутворення є складовою частиною загальної економічної і соціальної політики України і спрямована на забезпечення:
- рівних економічних умов і стимулів для розвитку всіх форм власності, економічної самостійності підприємств, організацій і адміністративно-територіальних регіонів республіки;
- збалансованого ринку засобів виробництва, товарів і послуг;
- протидії монопольним тенденціям виготовлювачів продукції, товарів і послуг;
- об'єктивних співвідношень у цінах на промислову і сільськогосподарську продукцію, що забезпечує еквівалентність обміну;
- розширення сфери застосування вільних цін;
- підвищення якості продукції;
- соціальних гарантій в першу чергу для низькооплачуваних і малозабезпечених громадян, включаючи систему компенсаційних виплат у зв'язку із зростанням цін і тарифів;
- створення необхідних економічних гарантій для виробників;
- орієнтації цін внутрішнього ринку на рівень світового ринку (ст. 3 Закону України "Про ціни та ціноутворення").
Також одним з напрямків цінової політики держави є регулювання інфляційних процесів, забезпечення стримування інфляції, регулювання економічного зростання цін.
Пунктом 4.1. Договору оренди від 06.06.2001 передбачений захист орендодавця від інфляційних процесів в держави шляхом встановлення помісячного корегування розміру орендної плати відповідно до рівня інфляції.
Тобто, у даному випадку посилання позивача на істотні зміни цінової політики держави, як на підставу збільшення орендної плати суд вважає необґрунтованими.
Крім того, суд зобов’язував позивача надати суду обґрунтований розрахунок суми витрат на утримання об’єкта оренди станом на час укладення договору оренди і станом на час подачі позову.
Позивач вимогу суду в цій частині не виконав, надав лише довідку від 02.07.2008 №11-01/27-5413 про балансову вартість частини нежитлового приміщення (112,6 кв.м), розташованого за адресою: м. Севастополь, вул. Пожарова/Піонерська, буд. 6/38, відповідно до якої балансова вартість об’єкта з 01.01.2002 по 01.01.2008 збільшена з 101754,00 грн. до 1062023,58 грн., а амортизаційні витрати на об’єкт оренди збільшені з 273,97 грн. до 1699,04 грн. (т.3, арк.с. 93).
Також позивач до рахунку власних витрат на об’єкт оренди відповідно до вказаної довідки, включив витрати на оплату послуг водопостачання та водовідведення.
З такими доводами позивача не можна погодитися, оскільки, як вбачається з матеріалів справи, зокрема: рахунків-актів №95, №97 від 22.12.2008 платником послуг водопостачання та водовідведення є відповідач (т.3, арк.с. 130, 131).
Відповідно до статей 32, 34 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
У пункті 14 постанови Пленуму Верховного Суду України від 21 грудня 1990 року №9 “Про практику застосування судами процесуального законодавства при розгляді цивільних справ по першій інстанції” зазначається, що при судовому розгляді предметом доказування є факти, які становлять основу заявлених вимог і заперечень проти них або мають інше значення для правильного розгляду справи і підлягають встановленню для прийняття судового рішення.
Позивачем не надано належних доказів понесених збитків, які у достатній мірі обґрунтовують збільшення орендної плати, а вищевказана довідка складена самим позивачем без підтвердження певними обґрунтуваннями та доказами, а відтак не може бути прийнята судом до уваги, згідно з вимогами статей 32, 34 Господарського процесуального кодексу України.
За наведених обставин позовні вимоги Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку “Укрсоцбанк” в особі Севастопольської філії є безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню.
Беручи до уваги вищевикладене, керуючись статтями 49, 82-85, 116, 117 Господарського процесуального кодексу України, суд –
В И Р І Ш И В:
У позові відмовити повністю.
Суддя підпис В.О.Головко
Рішення оформлено відповідно до вимог статті 84
Господарського процесуального кодексу України
і підписано 21.04.2009.
Розсилка:
1.АКБ СР „Укрсоцбанк”
(03150, м. Київ, вул. Ковпака, 29)
2. Севастопольська філія АКБ СР „Укрсоцбанк”
(99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 15)
3. ПП „ТехноМан”
(99000, м. Севастополь, пр. Ген. Острякова, буд.90, кв.92)
(99008, м. Севастополь, вул. Пожарова/Піонерська, буд. 3/38)
4. Справа