Справа №2-49/2009
Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 серпня 2009 року Онуфріївський районний суд Кіровоградської області в складі:
головуючого: судді Петрова Р.І.,
при секретарі: Гриценко Т.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Онуфріївка справу за позовом ОСОБА_1 до Попівської сільської ради Онуфріївського району Кіровоградської області та комунального підприємства Попівської сільської ради Онуфріївського району Кіровоградської області про відшкодування вартості проведених ремонтних робіт у зв’язку з визнанням недійсним договору оренди нежитлової будівлі, -
В С Т А Н О В И В:
Позивач звернувся до суду з позовом, в якому просив стягнути з відповідачів грошові кошти в сумі 314442 гривні 40 копійок в рахунок відшкодування вартості проведених ремонтних робіт у зв’язку з визнанням недійсним договору оренди нежитлової будівлі.
Позов мотивував тим, що 25 липня 2007 року його батько ОСОБА_2, який зареєстрований у встановленому законодавством порядку фізичною особою-підприємцем, та комунальне підприємство Попівської сільської ради Онуфріївського району Кіровоградської області уклали договір оренди нежитлової двоповерхової будівлі площею 700 метрів квадратних по вулиці Молодіжній в селі Попівка Онуфріївського району строком на два роки. Відповідно до умов договору комунальне підприємство Попівської сільської ради Онуфріївського району Кіровоградської області передало, а ОСОБА_2 отримав у користування на умовах оренди вищевказану нежитлову будівлю та зобов’язався виконати всі умови договору, зокрема своєчасно сплачувати орендну плату. Перед укладенням договору оренди Попівською сільською радою Онуфріївського району Кіровоградської області прийнято рішення № 104 від 25 липня 2007 року, яким надано відповідне погодження комунальному підприємству Попівської сільської ради Онуфріївського району на передачу вищезгаданої нежитлової будівлі в оренду ОСОБА_2, оскільки об’єкт оренди перебуває у комунальній власності, а комунальне підприємство сільської ради є лише його балансоутримувачем, що прямо передбачено в Статуті даного підприємства. При укладенні договору оренди сторонами в самому договорі оренди був зафіксований стан нежитлової будівлі, а саме, що об’єкт оренди знаходиться в незадовільному стані, не має опалення, в ньому відключено електропостачання, на площі 250 квадратних метрів відсутнє підлогове покриття, протікає покрівля та відсутня штукатурка на площі 270 квадратних метрів. Згідно пункту 7.1 договору оренди, ОСОБА_2 зобов’язувався протягом одного року здійснити за власний рахунок ремонт об’єкта оренди, усунути несправності і поломки комунікацій даного об’єкта, самостійно і за власний рахунок здійснити капітальний ремонт об’єкта. На виконання вказаної умови договору оренди ОСОБА_2 провів, у строк визначений договором, ремонтні роботи в нежитловій двоповерховій будівлі по вулиці Молодіжній в селі Попівка Онуфріївського району, усунув несправності та поломки комунікацій даного об’єкта, чим покращив та поліпшив дану споруду, оскільки привів її до належного та цивілізованого стану. На проведення ремонтних робіт (демонтаж та устрій покриття покрівлі на 377 метрах квадратних, устрій відливів з оцинкованої сталі на 56 метрах квадратних, шпатлювання стін фасадів на 90 метрах квадратних, оздоблення стін фасадів, устрій армованих бетонних покриттів на 150 метрах квадратних, устрій дощатих покриттів, значний ремонт віконних перепльотів, розбирання та укладка водопровідних труб, встановлення водоміра, встановлення пожежного гідранта, демонтаж та встановлення радіаторів, прокладку трубопроводів опалення, монтаж світильників та вимикачів, і таке інше) ОСОБА_2 витратив 314442 гривні 40 копійок з урахуванням податку на додану вартість. Про проведення ремонтних робіт у саме такому обсязі було відомо сільській раді, яка не заперечували проти їх проведення. Ремонтні роботи були проведені ОСОБА_2 як в силу обов’язку згідно умов договору, так і у зв’язку з необхідністю привести об’єкт оренди у належний стан для подальшої підприємницької діяльності, яку він планував здійснювати в нежитловій будівлі протягом строку дії договору. Сподівання ОСОБА_2 користуватись нежитловою будівлею в підприємницьких цілях протягом строку дії договору не виправдались. Так, рішенням господарського суду Кіровоградської області від 17 квітня 2008 року було задоволено позов прокурора Онуфріївського району Кіровоградської області і визнано недійсним договір оренди нежитлової двоповерхової будівлі по вулиці Молодіжній в селі Попівка Онуфріївського району, укладений 25 липня 2007 року між ОСОБА_2 та комунальним підприємством Попівської сільської ради Онуфріївського району, оскільки нежитлова будівля рахувалась будівлею дошкільного закладу освіти і не могла бути об’єктом оренди. Після рішення суду орендні правовідносини між ОСОБА_2 та комунальним підприємством Попівської сільської ради припинились. Враховуючи вимоги статей 216, 778 ЦК України, положення договору оренди, зокрема пункту 8.9, приймаючи до уваги, що ремонтні роботи, усунення несправностей та поломок комунікацій об’єкта ОСОБА_2 провів за згодою орендодавця (він взяв на себе обов’язок за договором оренди провести ремонт приміщення, усунути несправності та поломки комунікацій даного об’єкта, який поклав на нього орендодавець), він має право на відшкодування вартості покращень об’єкта оренди, оскільки ці покращення не можуть бути відокремлені без пошкодження будівлі. Таким чином, у фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 виникло право вимоги до відповідачів про відшкодування вартості проведеного поліпшення орендованого майна. Позивач вказує, що між ним та його батьком ОСОБА_2, який на даний час хворіє, було укладено нотаріально-посвідчений договір про відступлення права вимоги, згідно якого до нього перейшло право вимоги до відповідачів щодо відшкодування вартості покращень об’єкта оренди, а тому він має належний обсяг дієздатності для звернення до суду.
В судовому засіданні позивач позовні вимоги змінив і просив стягнути з відповідачів грошові кошти в сумі 60000 гривень в рахунок відшкодування вартості проведених ремонтних робіт у зв’язку з визнанням недійсним договору оренди нежитлової будівлі, вказуючи на те, що відшкодувати всю вартість покращень орендованого майна відповідачі не спроможні за браком коштів, а тому просить стягнути з них хоча б вказану суму.
Представник Попівської сільської ради Онуфріївського району Кіровоградської області позов визнав і просив його задовольнити.
Представник комунального підприємства Попівської сільської ради Онуфріївського району Кіровоградської області також позов визнала і просила його задовольнити.
Прокурор, який вступив у справу на захист інтересів держави, заперечував проти задоволення позову позивача, при цьому пояснив, що позивачем не обґрунтована вартість проведеного поліпшення орендованого майна.
Заслухавши пояснення сторін, дослідивши інші докази по справі, суд приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню за таких підстав.
Судом встановлено, що 25 липня 2007 року ОСОБА_2, який зареєстрований у встановленому законодавством порядку фізичною особою-підприємцем, та комунальне підприємство Попівської сільської ради Онуфріївського району Кіровоградської області уклали договір оренди нежитлової двоповерхової будівлі площею 700 метрів квадратних по вулиці Молодіжній в селі Попівка Онуфріївського району Кіровоградської області строком на два роки.
Відповідно до умов договору оренди комунальне підприємство Попівської сільської ради Онуфріївського району Кіровоградської області передало, а ОСОБА_2 отримав у користування на умовах оренди вищевказану нежитлову будівлю та зобов’язався виконати всі умови договору, зокрема своєчасно сплачувати орендну плату.
Перед укладенням договору оренди Попівською сільською радою Онуфріївського району Кіровоградської області прийнято рішення № 104 від 25 липня 2007 року, яким надано відповідне погодження комунальному підприємству Попівської сільської ради Онуфріївського району на передачу вищезгаданої нежитлової будівлі в оренду ОСОБА_2, оскільки об’єкт оренди перебуває у комунальній власності, а комунальне підприємство сільської ради є лише його балансоутримувачем, що передбачено в Статуті даного підприємства.
При укладенні договору оренди сторонами в самому договорі оренди (п. 1.8, 1.9) був зафіксований стан нежитлової будівлі, а саме, що об’єкт оренди знаходиться в незадовільному стані, не має опалення, в ньому відключено електропостачання, на площі 250 квадратних метрів відсутнє підлогове покриття, протікає покрівля та відсутня штукатурка на площі 270 квадратних метрів.
Згідно пункту 7.1 договору оренди, ОСОБА_2 зобов’язувався перед орендодавцем протягом одного року здійснити за власний рахунок ремонт об’єкта оренди, усунути несправності і поломки комунікацій даного об’єкта, самостійно і за власний рахунок здійснити капітальний ремонт об’єкта.
На виконання вказаної умови договору оренди ОСОБА_2 провів, у строк визначений договором, ремонтні роботи в нежитловій двоповерховій будівлі по вулиці Молодіжній в селі Попівка Онуфріївського району, усунув несправності та поломки комунікацій даного об’єкта, чим відповідно покращив і поліпшив дану споруду, оскільки привів її до належного стану, що підтверджується поясненнями сторін та висновком будівельно-технічної експертизи, призначеної за ухвалою суду.
На проведення ремонтних робіт та усунення несправностей та поломок комунікацій даного об’єкта (демонтаж та устрій покриття покрівлі на 343 метрах квадратних, устрій відливів з оцинкованої сталі на 56 метрах квадратних, шпатлювання стін фасадів на 90 метрах квадратних, оздоблення стін фасадів, устрій армованих бетонних покриттів на 150 метрах квадратних, устрій дощатих покриттів, значний ремонт віконних перепльотів, розбирання та укладка водопровідних труб, встановлення водоміра, встановлення пожежного гідранта, демонтаж та встановлення радіаторів, прокладку трубопроводів опалення, монтаж світильників та вимикачів, і таке інше) ОСОБА_2 витратив 234668 гривень 20 копійок, що також підтверджується згаданим вище висновком будівельно-технічної експертизи, актами приймання виконаних підрядних робіт та відповідними кошторисами і не заперечується сторонами.
Ремонтні роботи, усунення несправностей та поломок комунікацій об’єкта оренди були проведені ОСОБА_2 як в силу обов’язку згідно умов договору, так і у зв’язку з необхідністю привести об’єкт оренди у належний стан для подальшої підприємницької діяльності, яку він планував здійснювати в нежитловій будівлі протягом строку дії договору.
Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 17 квітня 2008 року було задоволено позов прокурора Онуфріївського району Кіровоградської області і визнано недійсним договір оренди нежитлової двоповерхової будівлі по вулиці Молодіжній в селі Попівка Онуфріївського району, укладений 25 липня 2007 року між ОСОБА_2 та комунальним підприємством Попівської сільської ради Онуфріївського району, оскільки нежитлова будівля рахувалась будівлею дошкільного закладу освіти і не могла бути об’єктом оренди, про що ОСОБА_2 не знав.
Після рішення суду орендні правовідносини між ОСОБА_2 та комунальним підприємством Попівської сільської ради припинились.
У відповідності до ст. 216 ЦК України, у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Згідно ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
За змістом ст. 778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Пунктом 7.1 договору оренди передбачено, що ОСОБА_2 зобов’язаний протягом одного року здійснити за власний рахунок ремонт об’єкта оренди, усунути несправності та поломки комунікацій даного об’єкта, самостійно і за власний рахунок здійснити капітальний ремонт об’єкта.
Відповідно до пункту 8.9 договору оренди, у випадку, коли орендар здійснив за власний рахунок та за згодою орендодавця покращення, не відокремлювані без шкоди для об’єкту, що орендується, він має право після припинення договору на відшкодування вартості цих покращень.
Враховуючи, що орендні правовідносини між сторонами договору припинені через визнання судом договору оренди недійсним, що вимагає застосування реституції за договором, орендодавець об’єкту оренди за договором одержав на виконання цього правочину поліпшення об’єкту оренди - нежитлової будівлі, при цьому поліпшення нежитлової будівлі, які не відокремлювані без шкоди для об’єкту, були проведені орендарем за згодою орендодавця, висловленою в пункті 7.1 договору оренди, суд вважає, що орендар має право на відшкодування вартості цих покращень.
Таким чином, у фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 виникло право вимоги про відшкодування вартості проведеного поліпшення орендованого майна.
Між позивачем та ОСОБА_2 було укладено нотаріально-посвідчений договір про відступлення права вимоги, згідно якого до позивача перейшло право вимоги до відповідачів щодо відшкодування вартості покращень об’єкта оренди, а тому, враховуючи положення ст.ст. 512-517 ЦК України, він має належний обсяг дієздатності для звернення до суду з таким позовом.
Що стосується визначення особи, яка повинна відшкодувати позивачу вартість проведеного ОСОБА_2 поліпшення орендованого майна, то судом встановлено наступне.
Об’єкт оренди перебуває у комунальній власності, тобто належить територіальній громаді села Попівка Онуфріївського району, а управління цим майном здійснює орган місцевого самоврядування в особі Попівської сільської ради Онуфріївського району Кіровоградської області.
Комунальне підприємство Попівської сільської ради Онуфріївського району Кіровоградської області є балансоутримувачем об’єкту оренди, що передбачено в Статуті даного підприємства, і уклало з ОСОБА_2 договір оренди лише за згодою Попівської сільської ради Онуфріївського району, отримання якої вимагає п. 4.5 Статуту підприємства.
Статутом підприємства передбачено, що комунальне підприємство Попівської сільської ради є власністю територіальної громади і перебуває в управлінні Попівської сільської ради та її виконавчого комітету. Підприємство несе відповідальність за своїми зобов’язаннями в межах належного йому майна.
Враховуючі п.п. 4.2 та 4.3 Статуту підприємства, рішення Попівської сільської ради № 40 від 5 жовтня 2006 року, нежитлова двоповерхова будівля по вулиці Молодіжній в селі Попівка Онуфріївського району є майном територіальної громади в особі Попівської сільської ради і саме останні отримали у власність ті поліпшення об’єкта оренди, які провів орендар, а не комунальне підприємство, яке не є власником зазначеного майна.
Враховуючи викладене, суд вважає, що відшкодування позивачу вартості проведеного поліпшення орендованого майна повинна провести Попівська сільська рада Онуфріївського району в межах позовних вимог, а не комунальне підприємство Попівської сільської ради, яке не є власником об’єкта оренди.
З огляду на викладене та керуючись ст.ст. 216, 512-517, 759, 778 ЦК України, ст.ст. 10, 11, 212-215 ЦПК України, суд, -
В И Р І Ш И В:
Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.
Стягнути з Попівської сільської ради Онуфріївського району Кіровоградської області на користь ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 60000 гривень в рахунок відшкодування вартості проведеного поліпшення орендованого майна.
В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до комунального підприємства Попівської сільської ради Онуфріївського району Кіровоградської області відмовити.
Заяву про апеляційне оскарження рішення Онуфріївського районного суду Кіровоградської області може бути подано протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження або в порядку ч. 4 ст. 295 ЦПК України. Заява про апеляційне оскарження та апеляційна скарга подаються апеляційному суду Кіровоградської області через Онуфріївський районний суд.
Суддя Онуфріївського районного
суду Кіровоградської області ОСОБА_3