ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

_________________________________________________

__________________________________________________________________________________

10002, м.Житомир, майдан Путятинський, 3/65  тел.(8-0412) 48-16-02

 

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 

 "10" квітня 2007 р.                                                          Справа №  13/212-06

Житомирський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого   судді                                                  Гулової А.Г.

суддів:                                                                        Пасічник С.С.

                                                                                    Шкляр Л.Т.

 

при секретарі                                                             Підковенко О.С. ,

за участю представників сторін:

від позивача за первісним позовом: Люлькіс І.М. - представника за довіреністю від 23.05.2006р., ПалутінаО.М. - представника за довіреність від 23.05.2006р.;

від відповідачів за первісним позовом:

- ВАТ "Завод "Термінал": Степанової С.С. - представника за довіреністю від 01.08.2006р. (була присутня в судовому засіданні від 03.04.2007р.), Булавенко Є.М. - представника за довіреністю від 09.03.2007р. (був присутній в судовому засіданні від 03.04.2007р.), Бегара М.П. - представника  за довіреністю б/н від 02.03.2007р.;

  - ПП Едельвейс і К": Дикого Л.В. - представника за довіреністю від 19.12.2006р., 

 

розглянувши апеляційну скаргу Приватного підприємства "Едельвейс і К", м.Вінниця

на рішення господарського суду Вінницької області

від "13" жовтня 2006 р. у справі № 13/212-06 (суддя Тісецький С.С.)

за позовом Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1,

м.Вінниця 

до - Відкритого акціонерного товариства "Завод "Термінал", м.Вінниця,    - Приватного підприємства Едельвейс і К", м.Вінниця

про визнання договору купівлі-продажу від 21.12.2005р., укладеного між ВАТ "Завод

"Термінал" та ПП "Едельвейс і К", недійсним в частині продажу приміщення площею

429,7кв.м., а також про переведення на позивача прав та обов'язків покупця в частині

продажу приміщення площею 429,7кв.м.

 

та зустрічним позовом Приватного підприємства "Едельвейс і К", м.Вінниця

до Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1, м.Вінниця 

про усунення перешкод в користуванні приміщенням шляхом виселення та визнання недійсним договору оренди,

 

з перервами в судовому засіданні з 20 березня 2007 року по 03 квітня 2007 року, з 03.04.2007 року  по 10.04.2007 року згідно ст. 77 Господарського  процесуального кодексу України,

               

 ВСТАНОВИВ:

 

Рішенням господарського суду Вінницької області від 13.10.2006р. у справі №13/212-06 позов Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 (м.Вінниця) до Відкритого акціонерного товариства "Завод "Термінал" (м.Вінниця) та Приватного підприємства Едельвейс і К" (м.Вінниця) про визнання недійсним договору купівлі-продажу та переведення прав покупця на позивача задоволено частково: договір купівлі-продажу від 21.12.2005р., укладений між ВАТ “Завод “Термінал” та                            ПП “Едельвейс і К”, визнано недійсним в частині продажу приміщення площею 429,7м.кв., розташованого АДРЕСА_1.

В задоволенні позовної вимоги в частині переведення прав та обов'язків покупця на підприємця по договору купівлі-продажу від 21.12.2005р. в частині купівлі приміщення площею 429,7 м.кв. відмовлено.

В зустрічному позові Приватного підприємства "Едельвейс і К" до Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні приміщенням шляхом виселення також відмовлено.

Вважаючи, що рішення місцевим господарським судом прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права, приватне підприємство "Едельвейс і К" звернулось до суду з апеляційною скаргою, в якій просить дане рішення скасувати та відмовити в задоволенні позову підприємця ОСОБА_1 до ВАТ "Завод "Термінал" та ПП "Едельвейс і К".

Мотивуючи апеляційну скаргу, ПП "Едельвейс і К" зазначає наступне:

- судом першої інстанції встановлено, що 08.12.2003р. ВАТ "Завод "Термінал" та підприємець ОСОБА_1 уклали договір оренди  приміщень з правом наступного викупу приміщень №15, літера 4, розташованих АДРЕСА_1, загальною площею 429,7кв.м., разом з тим, суд не взяв до уваги те, що Цивільним кодексом Української РСР в редакції 1963р. право наймача на переважне право викупу об'єкта найму не передбачалось, а тому положення п.6.1 договору від 08.12.2003р. є нікчемним;

- судом не взято до уваги той факт, що між ПП "Едельвейс і К" і ВАТ "Завод "Термінал" було укладено договір оренди майна від 28.03.2005р., предметом якого була передача ПП "Едельвейс  в оренду майна - частини корпусу №13, літера 4, а саме: приміщення на 1-му поверсі №1 по №15 площею 1044кв.м., приміщення підвалу №1 по №2 площею 332,9кв.м. Пунктом 9.2 зазначеного договору передбачене право                   ПП "Едельвейс і К" на першочергову купівлю і вказане право відповідачі реалізували, уклавши між собою, відповідно до рішення Ради товариства ВАТ "Завод "Термінал"  та на підставі ст.777 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу від 21.12.2005р., предметом якого було приміщення в літ.№4 - станція з розширення цеху гальванічного відділення ЦПП 4 цеху модернізації АКМ-3 приміщення підвалу з №1 по №2 площею 332,9кв.м., на 1-му поверсі приміщення з №1 по №12 площею 1045,2кв.м., на 2-му поверсі приміщення з №22 по №27 площею 310,5кв.м.;

- твердження суду першої інстанції про неповідомлення підприємця                 ОСОБА_1 про намір ВАТ "Завод "Термінал" здійснити відчуження приміщень є необґрунтованими, оскільки суд дане питання не дослідив, не маючи жодних доказів стосовно факту повідомлення чи неповідомлення, а зіславшись у своєму рішенні лише на доводи позивача, зазначені у позовній заяві:

- не відповідає дійсності й висновок місцевого господарського суду про визнання ВАТ "Завод "Термінал" позову в повному обсязі, так як вказане товариство лише визнало факт укладення договору купівлі-продажу з ПП "Едельвейс і К", а не вимогу позивача про визнання даного договору недійсним;

- судом не застосовано норму ст.217 Цивільного кодексу України, де зазначено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був вчинений і без включення до нього недійсної частини.

- судове засідання 11.10.2006р., в якому заслуховувались пояснення та міркування сторін, досліджувалися докази та ін., всупереч ст.77 Господарського процесуального кодексу України, не було відкладене, а відбувалось за відсутності                ВАТ "Завод "Термінал", що унеможливило об'єктивне дослідження всіх обставин справи і призвело до прийняття неправильного рішення.

Підприємець ОСОБА_1 у письмовому відзиві №8 від 24.01.2007р. на апеляційну скаргу, доповненні до нього та додаткових поясненнях до відзиву                        (т.2 а.с.20-21,36,76) заперечив проти доводів ПП "Едельвейс і К", викладених у скарзі. Просить оскаржене рішення залишити без змін, а подану підприємством апеляційну скаргу - без задоволення.

Крім того, в додаткових поясненнях до відзиву на апеляційну скаргу (т.2 а.с.76) підприємець зазначив, що господарським судом першої інстанції не взято до уваги той факт, що при умові реалізації переважного права підприємця на викуп приміщення, ОСОБА_1 та ПП "Едельвейс і К" були б співвласниками частки у праві спільної часткової власності, а також не застосовано аналогію права у даному питанні й допущено помилку в частині висновку про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 21.12.2005р. в частині продажу приміщення площею 429,7кв.м. та відмови в переведенні на підприємця прав і обов'язків покупця цього приміщення.  

ВАТ "Завод "Термінал" письмового відзиву на апеляційну скаргу                                 ПП "Едельвейс і К" не надав.

Представник ПП "Едельвейс і К" в судовому засіданні підтримав вимоги апеляційної скарги, посилаючись на викладені у ній доводи. Просить рішення господарського суду Вінницької області від 13.10.2006р. у даній справі скасувати та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову підприємця ОСОБА_1 до відкритого акціонерного товариства "Завод "Термінал" та приватного підприємства "Едельвейс і К" відмовити, а зустрічний позов ПП "Едельвейс і К" до підприємця ОСОБА_1 задовольнити.

Представник позивача за первісним позовом (суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1) проти апеляційної скарги заперечила, надавши пояснення на підтвердження своїх заперечень. 

Представник ВАТ "Завод "Термінал" пояснив, що зобов'язання за договором оренди підприємець ОСОБА_1 виконував належним чином й жодних претензій зі сторони заводу до підприємця не надходило.

Представник ВАТ "Завод "Термінал", який брав участь у судовому засіданні 03.04.2007р., надаючи пояснення по суті спору, зазначила, що право підприємця ОСОБА_1 порушене, оскільки його не було повідомлено належним чином про продаж орендованого ним згідно договору від 08.12.2003р. приміщення приватному підприємству "Едельвейс і К"

Судова колегія, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши та обговоривши доводи, зазначені в апеляційній скарзі відповідача (ПП "Едельвейс і К"), перевіривши матеріали справи, повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права  при прийнятті оскарженого рішення, враховуючи положення ст.101 Господарського процесуального кодексу України про межі перегляду справ в апеляційній інстанції, дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

21.12.2005р. між відкритим акціонерним товариством "Завод "Термінал" та приватним підприємством "Едельвейс і К" було укладено договір купівлі-продажу            (т.1 а.с.79,90), відповідно до якого ВАТ "Завод "Термінал" (за договором "продавець") продало ПП "Едельвейс і К" (за договором "покупець") приміщення в літ.№4 - станція розширення 3 гальванічного відділення ЦПП 4 цеху модернізації АКМ-3 - приміщення підвалу з №1 по №2 площею 332,9кв.м.; на 1-му поверсі приміщення з №1 по №12 площею 1045,2кв.м.; на 2-му поверсі приміщення з №22 по №27 площею 310,5кв.м., які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1.

Цієї ж дати, тобто 21.12.2005р., договір посвідчено приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу та зареєстровано в Державному реєстрі правочинів (т.1 а.с.91).

Згідно акта, складеного 21.12.2005р. за участю представників сторін договору, підписаного цими представниками та засвідченого печатками сторін, вищезазначені приміщення були передані покупцю. 

Як вбачається з виданого комунальним підприємством "Вінницьке обласне об'єднане бюро технічної інвентаризації" реєстраційного посвідчення, продані приватному підприємству "Едельвейс і К" за договором купівлі-продажу від 21.12.2005р. приміщення зареєстровані за вказаним підприємством на праві приватної власності             (т.1 а.с.92).

25.04.2006р. в господарський суд Вінницької області звернувся суб'єкт підприємницької діяльності ОСОБА_1 з позовом до відкритого акціонерного товариства "Завод "Термінал" про визнання договору купівлі-продажу від 21.12.2002р. недійсним в частині продажу приміщення площею 429,7кв.м., а також переведення на підприємця прав та обов'язків покупця даного приміщення.

Обґрунтовуючи заявлені вимоги, позивач зазначив, що на підставі укладеного 08.12.2003р. з відкритим акціонерним товариством "Завод "Термінал" договору орендував приміщення №15, літ.4, площею 429,7кв.м. АДРЕСА_1 з правом наступного викупу і у період з 08.12.2003р. (дати укладення договору) по березень 2006 року належним чином виконував всі умови договору та своєчасно сплачував орендну плату, однак, відповідач без відповідних пояснень повернув орендні платежі за січень та лютий 2006р., а після неодноразових звернень до нього позивача з проханням повідомити причини повернення платежів, відповідач зазначив, що власником орендованого підприємцем приміщення на підставі договору купівлі-продажу від 21.12.2005р. стало приватне підприємство "Едельвейс і К".

Позивач стверджує, що продаж відповідачем спірного приміщення відбувся без відповідного повідомлення про це позивача, як орендаря цього приміщення, з порушенням умов договору оренди від 08.12.2003р., пунктом 6.1 якого передбачене першочергове право орендаря (тобто позивача у справі) на викуп приміщень у випадку їх відчуження, а також норм Цивільного кодексу України, зокрема, ч.2 ст.777 ЦК України, якою встановлено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання".

Як зазначає позивач, правовою підставою для визнання договору купівлі-продажу від 21.12.2005р. недійсним є ч.3 статті 215 Цивільного кодексу України, в якій вказано: якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Крім того, позивач повідомив, що взмозі надати докази (банківські гарантії) щодо забезпечення купівлі спірного приміщення площею 429,7кв.м.

На підтвердження доводів позовної заяви підприємець надав копії договору оренди з правом наступного викупу від 08.12.2003р.; листаНОМЕР_1, адресованого відповідачу, з проханням надати рахунок для сплати орендної плати за лютий 2006 року згідно договору оренди від 08.12.2003р.; листа-вимоги НОМЕР_2, де позивач просив відповідача повідомити причини повернення перерахованих в рахунок орендних платежів кошти в сумі 859,40грн.; квитанції НОМЕР_3 про перерахування позивачем на рахунок відповідача орендної плати за січень 2006р.; платіжних доручень НОМЕР_4 та НОМЕР_5 про сплату орендної плати за лютий-березень 2006р.; платіжних доручень, згідно яких підприємцю ОСОБА_1 повернено відповідачем кошти; листа відповідача за НОМЕР_6, в якому підприємця повідомлено про продаж орендованого ним приміщення приватному підприємству "Едельвейс і К"  (т.1 а.с.8-19,111-116).

ВАТ "Завод "Термінал" у письмовому відзиві №1/174 від 23.05.2006р. на позовну заяву (т.1 а.с.22-23,27-28) визнав позов та погодився з доводами позивача. Зазначив, що позивач дійсно належним чином виконував свої обов'язки за договором оренди від 08.12.2003р. та пояснив, що в грудні 2006 року до товариства звернулось приватне підприємство "Едельвейс і К" з пропозицією укласти договір купівлі-продажу майна - частину літери №4 - станція розширення 3 цеху гальванічного відділення ЦПП 4 цеху модернізації АКМ-3 приміщення підвалу з №1 по №2 площею 332,9кв.м., на 1-му поверсі приміщення з №1 по №12 площею 310,5кв.м. -, що знаходиться за адресою по                   вул.600-річчя,17 у м.Вінниці, і відкритим акціонерним товариством "Завод "Термінал", як власником приміщень, якому законом надано право вільно розпоряджатись належним йому майном, було прийняте рішення (рішення Ради товариства від 13.12.2005р.) про продаж вищевказаних приміщень, до яких увійшло й орендоване підприємцем ОСОБА_1 приміщення, перейменоване КП "ВООБТІ" з №15 на №12 літери 4, приватному підприємству "Едельвейс і К".

В доповнення до своїх пояснень відповідач надав копії рахунків-фактур, виставлених позивачу для сплати орендної плати за період з жовтня 2004р. по грудень 2005р.; розрахунок орендних платежів підприємцем ОСОБА_1 по договору оренди від 08.12.2003р., з якого вбачається, що станом на 17.01.2005р. сальдо на користь ВАТ "Завод "Термінал" нульове; протоколу №6 засідання Ради Товариства    ВАТ "Завод "Термінал" від 13.12.2005р., на якому було прийняте рішення про продаж приміщень АДРЕСА_1, зокрема, про продаж приватному підприємству "Едельвейс і К" частини приміщень в корпусі №13, літ.4 (СОПС) загальною площею 1688,6кв.м.  (т.1 а.с.24-26,29-31,50-62).

Ухвалою від 24.05.2006р. (т.1 а.с.83) господарський суд Вінницької області з врахуванням того, що стороною оспорюваного договору купівлі-продажу від 21.12.2005р. є приватне підприємство "Едельвейс і К", на підставі ст.24 Господарського процесуального кодексу України залучив вказане підприємство до участі у справі в якості другого відповідача.

20.06.2007р. приватне підприємство "Едельвейс і К" подало зустрічний позов до суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні приміщенням АДРЕСА_1 шляхом виселення підприємця з даного приміщення (т.1 а.с.85-86).

Обґрунтовуючи заявлені вимоги, ПП "Едельвейс і К" зазначило, що на підставі договору купівлі-продажу від 21.12.2005р. КП "Вінницьке обласне об'єднане бюро технічної інвентаризації" зареєструвало за ним право власності на приміщення в літ.№4 загальною площею 1688,6кв.м. за адресою АДРЕСА_1, а приміщення №15, літера №4, площею 429,7кв.м., яке орендував підприємець               ОСОБА_1 за договором оренди від 08.12.2003р., на даний час згідно інвентарної справи значиться під номером 12 і увійшло в склад придбаних підприємством "Едельвейс і К" приміщень.

Таким чином, стверджує позивач за зустрічним позовом, до нього, як до нового власника майна, у відповідності зі ст.770 Цивільного кодексу України перейшли права та обов'язки орендодавця приміщень.

Крім того, як зазначає ПП "Едельвейс і К", воно надсилало підприємцю ОСОБА_1 повідомлення про відмову від договору оренди (т.1 а.с.96,97) і необхідність звільнення підприємцем займаного приміщення в зв'язку з несплатою протягом трьох місяців підряд орендної плати, однак, незважаючи на це, ОСОБА_1 орендну плату не сплатив, що є підставою для припинення договору оренди від 08.12.2003р. та повернення підприємцем орендованого за цим договором майна.

Ухвалою господарського суду Вінницької області від 18.07.2006р. (т.1 а.с.126) зустрічний позов приватного підприємства "Едельвейс і К" було прийнято до провадження для спільного розгляду із первісним позовом.

Заявою б/номера і дати (т.1 а.с.175) ПП "Едельвейс і К" збільшило позовні вимоги, зазначивши відповідачем також ВАТ "Завод "Термінал" та поставивши вимогу про визнання договору оренди від 08.12.2003. недійсним в зв'язку з тим, що                       ВАТ "Термінал" на час укладення цього договору не являлось власником приміщення, яке передавалось в оренду підприємцю ОСОБА_1, а власником цього приміщення було Дочірнє підприємство акціонерного товариства "Завод "Термінал" науково-виробничого комплексу "Завод плат", підтвердженням чому є свідоцтво про право власності на корпус №21 та корпус №13 й реєстраційне посвідчення на вказані об'єкти, видане комунальним підприємством "Вінницьке обласне об'єднане бюро технічної інвентаризації" (копії яких надано підприємством, т.1 а.с.167,168).

ПП "Едельвейс і К" також зазначило, що існують два різних за змістом договори між відповідачами (підприємцем ОСОБА_1 та ВАТ "Завод "Термінал"), які за формою і змістом суперечать законодавству.

Однак, місцевий господарський суд цілком правомірно відмовив приватному підприємству "Едельвейс і К" у прийнятті заяви про збільшення позовних вимог з посиланням на те, що пред'являючи вимогу про визнання договору оренди від 08.12.2003р. недійсним, ПП "Едельвейс і К" фактично змінив предмет, а також підставу заявленого ним зустрічного позову, тобто звернувся з новою позовною заявою, яка не пов'язана з предметом заявленого первинного та зустрічного позовів, тоді як                        ч.4 ст.22 Господарського процесуального кодексу України позивачу надається право до прийняття рішення у справі змінити або підставу, або предмет позову.

Судовою колегією враховується наступне.

Як встановлено статтею 1 Господарського процесуального кодексу України, підприємства, установи та організації усіх форм власності майна і організаційних форм як України, так і інших держав, що мають статус юридичної особи, мають юридичну можливість звернутися до господарського суду відповідно до встановленої цим Кодексом підвідомчості господарських спорів за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів,  а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Вищий арбітражний суд України в своєму роз'ясненні №02-5/11 від 12.03.1999р. "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними" звернув увагу господарських судів на те, що відповідність чи невідповідність угоди вимогам законодавства має оцінюватись господарським судом стосовно законодавства, яке діяло на момент укладення спірної угоди.

До вимоги суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1  про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 21.12.2005р. застосовуються положення Цивільного кодексу України від 16.01.2003р. в редакції, що діяла на час укладення цього договору.

Частиною 1 статті 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, а волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч.ч.2,3 ст.203 ЦК України).

Згідно з ч.4 ст.203 Цивільного кодексу України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Крім того, як передбачено ч.5 ст.203 Цивільного кодексу України, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Загальні підстави недійсності правочину встановлені статтею 215 Цивільного кодексу України.

Так, згідно з ч.1 ст.215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення  правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч.2 ст.215 Цивільного кодексу України).

Частиною 3 ст.215 Цивільного кодексу України встановлено: якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Вирішуючи спори про визнання угод недійсними, господарський суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання  угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону; додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Однак, всупереч правилу ст.33 Господарського процесуального кодексу України, яка покладає на сторони обов'язок доказування та подання доказів в обґрунтування позовних вимог і заперечень проти них, підприємець ОСОБА_1 не довів, що зміст договору купівлі-продажу від 21.12.2005р., укладеного між відкритим акціонерним товариством "Завод "Термінал" та приватним підприємством "Едельвейс і К", суперечить загальним положенням про правочини та про купівлю-продаж.

Форма оспорюваного договору купівлі-продажу відповідає вимогам                        ст.657 Цивільного кодексу України.

Не доведено підприємцем й порушень ч.ч.2,3,4 ст.203 Цивільного кодексу України при укладенні оспорюваного договору.

Водночас, слід зазначити, що в даному випадку має місце порушення умов п.6.1 укладеного між ВАТ "Завод "Термінал" та підприємцем ОСОБА_1 договору оренди з правом наступного викупу від 08.12.2003р. (т.1 а.с.8-9), а також                              ч.2 ст.777 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Місцевий господарський суд дійшов цілком правильного та обґрунтованого висновку про те, що з врахуванням п.4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України від 16.01.2003р., в якому зазначено, що положення цього Кодексу застосовуються до цивільних відносин, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності, дія ст.777 Цивільного кодексу України, поширюється на правовідносини, що виникли між підприємцем та ВАТ "Завод "Термінал" на підставі договору оренди від 08.12.2003р., укладеного терміном на 20 років.

Згідно з ч.ч.1,3 ст.289 Господарського кодексу України орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди та, крім того, у будь-який  час  відмовитися  від здійснення передбаченого в договорі права на викуп об'єкта оренди.

Таким чином, наймодавець, який бажає продати річ, передану у найм, насамперед, зобов'язаний повідомити наймача про свій намір і умови продажу. І лише в разі відмови наймача купити річ на запропонованих умовах наймодавець вправі запропонувати річ іншим особам.

Як вбачається з матеріалів інвентарної справи №2  на приміщення корпусів 12,21 літери 4 АДРЕСА_1 (т.2 а.с.37-52), а також інвентаризаційної справи №2498 за 2006 рік (т.1 а.с.99-103), яка була заведена на вищевказане приміщення в зв'язку з придбанням приватним підприємством "Едельвейс і К" приміщень АДРЕСА_1 та анулюванням з цієї причини інв.справи №2, орендоване підприємцем ОСОБА_1 за договором від 08.12.2003р. приміщення площею 429,7кв.м. на 1-му поверсі будівлі літери №4 АДРЕСА_1, позначене в інвентарній справі №2 за №15, а в інвентаризаційній справі №2498 позначене цифрою 12, є одним і тим самим приміщенням, що не спростовується учасниками судового процесу.

Згідно ж договору купівлі-продажу від 21.12.2005р. (т.1 а.с.79) приміщення №12 на 1-мі поверсі будівлі літ.№4 АДРЕСА_1 було продане приватному підприємству "Едельвейс і К".

В матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що до моменту продажу приміщень в літ.4 АДРЕСА_1, до яких входило орендоване підприємцем ОСОБА_1 приміщення площею 429,7кв.м., ВАТ "Завод "Термінал" повідомило підприємця про намір продажу приміщення іншій особі.

ВАТ "Завод "Термінал" не спростовує того факту, що підприємець своєчасно та належним чином виконував свої зобов'язання за договором оренди від 08.12.2003р.

Як зазначалося вище, в судовому засіданні 03.04.2007р. представник                   ВАТ "Завод "Термінал" визнала, що право підприємця ОСОБА_1 укладенням договору купівлі-продажу від 21.12.2005р. порушене, оскільки його, як добросовісного орендаря, не було повідомлено про продаж відкритим акціонерним товариством орендованого згідно договору від 08.12.2003р. приміщення.

Таким чином, продавши спірне приміщення приватному підприємству "Едельвейс і К", ВАТ "Завод "Термінал" порушило встановлене законом переважне право підприємця ОСОБА_1, як наймача цього приміщення, на придбання цього приміщення у разі його продажу іншим особам.

Господарський суд першої інстанції, правильно встановивши, що укладенням договору купівлі-продажу орендованого позивачем приміщення, без повідомлення про це останнього, порушено право підприємця, передбачене ч.2 ст.777 Цивільного кодексу України, водночас, з посиланням на порушення орендодавцем (ВАТ "Завод "Термінал") норм ст.ст.525,526,527 Цивільного кодексу України про зобов'язання, дійшов висновку про визнання договору купівлі-продажу від 21.12.2005р. недійсним, з яким не погоджується колегія суддів, оскільки цивільне законодавство, зокрема,                                     ч.2 ст.777 Цивільного кодексу України, не визначає наслідків порушення переважного права наймача за договором найму на придбання речі у разі її продажу, зокрема, таких, як визнання угоди з купівлі-продажу речі іншій особі, а не наймачу, яка укладена без порушень вимог закону

Отже, позовна вимога суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу від 21.12.2005р. між ВАТ "Завод "Термінал" та                     ПП "Едельвейс і К" недійсним в частині продажу приміщення площею 429,7кв.м. є безпідставною й такою, що не підлягає задоволенню.

Проте, в зв'язку з тим, що підприємець, як добровісний користувач приміщення площею 429,7кв.м. АДРЕСА_1, внаслідок укладення ВАТ "Завод "Термінал" та ПП "Едельвейс і К" договору купівлі-продажу від 21.12.2005р. був позбавлений переважного права на купівлю цього приміщення, що передбачене                                      ч.2 ст.777 Цивільного кодексу України та ч.1 ст.289 Господарського кодексу України, яка встановлена законодавцем з метою захисту стабільного інтересу наймача, який належним чином виконує свої обов'язки, до використовуваного за договором найму майна, колегія суддів, враховуючи відповідні приписи Закону України від 07.02.1991р. №697-XII "Про власність", згідно яких здійснення власником своїх прав по розпорядженню майном не повинне порушувати права та охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб і держави, вважає, що, незважаючи на те, що цивільне законодавство передбачає можливість звернення до суду з вимогою про переведення прав і обов'язків покупця лише у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласника майна, вимога підприємця ОСОБА_1 про переведення на нього прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу від 21.12.2005р., укладеним між відкритим акціонерним товариством "Завод "Термінал" та приватним підприємством "Едельвейс і К", в частині продажу нежитлового приміщення №12 площею 429,7кв.м. по                    АДРЕСА_1 є такою, що підлягає задоволенню.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову в зустрічному позові приватного підприємства "Едельвейс і К" до суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні приміщенням №12 площею 429,7кв.м. літери №4 АДРЕСА_1 шляхом виселення підприємця з цього приміщення.

Вимогу про виселення підприємця ОСОБА_1 з приміщення площею 429,7кв.м. будівлі літ.№4 АДРЕСА_1 ПП "Едельвейс і К", як новий власник цих приміщень, до якого перейшли права і обов'язки наймодавця за договором оренди від 08.12.2003р., вправі було б ставити у разі припинення цього договору.

Так, згідно з ч.1 ст.785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона булла одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Однак, ПП "Едельвейс і К" не доведено належними доказами наявності правових підстав для припинення договору оренди від 08.12.2003р.

В силу ч.1 ст.188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до  ч.3 ст.291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Водночас, положення ст.782 Цивільного кодексу України  передбачають, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі,  якщо наймач не вносить плату за користування  річчю  протягом трьох місяців підряд.

Згідно зі ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати  розірвання  договору  найму,  якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;  наймач без  дозволу наймодавця  передав  річ у користування іншій особі;  наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження  речі;  наймач  не приступив до проведення капітального ремонту речі,  якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Матеріалами справи підтверджується факт належного виконання  підприємцем ОСОБА_1 умов договору від 08.12.2003р.

Докази існування заборгованості по орендній платі в матеріалах даної справи відсутні.

Наявними в матеріалах справи квитанцією на переказ готівки НОМЕР_3 (т.1 а.с.14,111), платіжними дорученнями НОМЕР_4 (а.с.15,143) , НОМЕР_5(а.с.16,145) підтверджується факт сплати підприємцем на рахунок ВАТ "Завод "Термінал" платежів за оренду орендованого ним згідно договору від 08.12.2003р. приміщення, яке було продане 21.12.2005р. ПП "Едельвейс і К", за січень-березень 2006р.

Крім того, як вбачається з матеріалів справи (т.1 а.с.124) за платіжними дорученнями №34 від 13.06.2006р. та №36 від 07.07.2006р. підприємець ОСОБА_1 здійснював перерахування орендних платежів і на рахунок ПП "Едельвейс і К", хоча докази на підтвердження того, що останнє виставляло підприємцю рахунки для сплати орендної плати, як це передбачено пунктом 3.9 договору оренди від 08.12.2003р., в матеріалах справи відсутні.

Місцевим господарським судом правильно встановлено, що приватним підприємством "Едельвейс і К" не надано доказів порушення підприємцем умов договору, що тягне за собою дострокове розірвання вказаного договору або надає право орендодавцю відмовитись від договору, та пред'явлення в зв'язку з цим вимоги про виселення підприємця з орендованого ним приміщення.

За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду Вінницької області від 13.10.2006р. у справі №13/212-06 підлягає скасування по первісному позову з прийняттям в цій частині нового рішення: про відмову в позові суб'єкта підприємницької діяльності про визнання недійсним укладеного між                        ВАТ "Завод "Термінал" та ПП "Едельвейс і К" договору купівлі-продажу від 21.12.2005р. в частині продажу приміщення площею 429,7кв.м. в будівлі літ.4 АДРЕСА_1, а також задоволення вимоги підприємця про переведення на нього прав і обов'язків покупця цього приміщення за договором від 21.12.2005р. В решті оскаржене рішення підлягає залишенню без змін.

  Керуючись ст.ст.101,103-105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного підприємства "Едельвейс і К", м.Вінниця задовольнити частково.

 

2. Рішення господарського суду Вінницької області по первісному позову скасувати й прийняти нове рішення.

Перевести права і обов'язки покупця за договором  купівлі - продажу  від 21.12.2005 року, укладеним між ВАТ "Завод "Термінал" та  приватним підприємством "Едельвейс і К", в частині продажу нежитлового приміщення №12, що знаходиться АДРЕСА_1, площею 429,7 м. кв. вартістю 110694,95 грн.

В позові про визнання недійсним договору купівлі - продажу від 21.12.2005 року, укладеного між ВАТ "Завод "Термінал" та ПП "Едельвейс і К", в частині продажу приміщення, розташованого  АДРЕСА_1, площею 429,7 м. кв., відмовити.

В решті рішення господарського суду Вінницької області від 13.10.2006р. залишити без змін.

 

3. Матеріали справи №13/212-06 повернути до господарського суду  Вінницької області.

 Головуючий - суддя:                                                              Гулова А.Г.

               

 судді:

                                                                                           Пасічник С.С. 

                                                                                           Шкляр Л.Т. 

 Віддрук. 5 прим.

1 - до справи

2 - СПД ОСОБА_1.

3 - ПП "Едельвейс і К"

4 - ВАТ "Завод "Термінал"